江苏省人民政府


江苏省人民政府令
　（第１４１号）


　　《江苏省城市住宅区物业管理办法》已于１９９８年９月４日经省人民政府第１２次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代省长　季允石
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年九月二十一日
　　　　　　　　　　　江苏省城市住宅区物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　在本省行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。
　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。
　　本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。


　　第三条　城市新建住宅区和达到一定规模且公共设备、公用设施等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。
　　配套设施不全的城市住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。
　　实行物业管理的住宅区的具体规模、范围，由市、县（市）人民政府划定。


　　第四条　省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其主要职责是：
　　（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
　　（二）管理全省物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；
　　（三）监督物业管理企业资质管理工作；
　　（四）依法查处物业管理中的违法行为。
　　市、县（市）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。


　　第五条　各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设（房产）行政主管部门做好有关管理工作。
　　街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。


　　第六条　物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业（居民服务业）优惠政策。各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展。

第二章　业主会议与业主委员会





　　第七条　住宅区入住率或者房屋出售率达到６０％以上时，所在地人民政府物业管理行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。


　　第八条　业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。
　　业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。


　　第九条　业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；
　　（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；
　　（五）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。


　　第十条　首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地人民政府物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。


　　第十一条　业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在９至１５名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于５名。
　　业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职。
　　业主委员会主任、副主任、委员，应当推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
　　业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。


　　第十二条　业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。


　　第十三条　业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：
　　（一）召集和主持业主会议；
　　（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委员会合同；
　　（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；
　　（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；
　　（五）监督物业管理企业的管理工作。
　　业主委员会履行下列义务：
　　（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；
　　（二）接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；
　　（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；
　　（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施。


　　第十四条　业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。


　　第十五条　业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区内实施物业管理。

第三章　物业管理企业





　　第十六条　物业管理企业，是指依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。


　　第十七条　物业管理企业应当按照规定向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。


　　第十八条　物业管理企业的权利：
　　（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；
　　（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
　　（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等），承担专项管理业务工作；
　　（五）按照企业经营范围开展多种经营；
　　（六）敦请业主委员会协助管理。


　　第十九条　物业管理企业的义务：
　　（一）履行物业管理委员合同，依法从事物业管理经营活动；
　　（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；
　　（三）向业主委员会报告工作；
　　（四）积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生活。

第四章　物业管理委托





　　第二十条　住宅区开发建设单位在住宅区业主委员会成立前应当确定物业管理单位，负责住宅区住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理工作。


　　第二十一条　住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。


　　第二十二条　住宅区入住率或者销售率达到６０％以上时，开发建设单位或者接受委托的物业管理企业应当在１个月内向市、县（市）物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门组织开发建设单位或者物业管理企业召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新委托物业管理企业。
　　开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。


　　第二十三条　接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或者业主委员会签订物业管理委托合同。
　　物业管理委托合同应当包括下列内容：
　　（一）双方当事人名称及地址；
　　（二）管理服务项目和内容；
　　（三）管理服务标准；
　　（四）管理服务权限；
　　（五）管理服务费用及其支付办法；
　　（六）合同期限；
　　（七）双方当事人认为需要约定的其他事项。
　　物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后１５日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地物业管理行政主管部门备案。


　　第二十四条　物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前１个月通知物业管理企业。
　　物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起１个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。
第五章　住宅区的使用与维护





　　第二十五条　住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地物业管理行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。


　　第二十六条　住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
　　（一）住宅区竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；
　　（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
　　（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
　　（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。


　　第二十七条　业主和使用人使用房屋和住宅区公用配套设施应当遵守下列规定：
　　（一）房屋装饰装修不得危及房屋安全，未经有关部门批准不得改变房屋结构，不得私搭乱建，处理建筑垃圾必须符合有关规定；
　　（二）改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定；
　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
　　（四）房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室，平台、层面等公共部位，不得占用、乱堆杂物；
　　（五）爱护住宅区内的公共设施、不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等；
　　（六）车辆按照规定有序停放；
　　（七）垃圾实行袋装化，按照规定的时间、地点、方式投放；
　　（八）住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂。


　　第二十八条　房屋的维修责任，按照下列规定划分：
　　（一）房屋室内部分，由业主和使用人自行维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护维修。


　　第二十九条　物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车（摩托车）库、公厕、卫生保洁设备设施等公用配套设施的养护维修。
　　属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。


　　第三十条　住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。


　　第三十一条　住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明、高尚的居所。

第六章　物业管理收费及管理用房





　　第三十二条　物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
　　物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由省人民政府价格、建设行政主管部门另行制定。


　　第三十三条　物业管理公共服务费的主要用途为：
　　（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；
　　（二）绿化管理费；
　　（三）清洁卫生费；
　　（四）保安费；
　　（五）办公费；
　　（六）物业管理企业固定资产折旧费；
　　（七）法定税费。


　　第三十四条　物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。


　　第三十五条　物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可以代其定期维修养护水、电、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。
　　业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报价格行政主管部门备案。


　　第三十六条　房屋公用部位、设施、设备专项维修费，按照国家和省人民政府的有关规定执行。
　　前款所称专项维修费，应当存入指定银行，由业主自治管理，具体办法由市、县（市）人民政府制定。


　　第三十七条　各级人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收费、管理和使用情况进行监督和审计。


　　第三十八条　住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

第七章　法律责任





　　第三十九条　物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处３００００元以下的罚款。


　　第四十条　物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及公用设施、设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处５０００元以下罚款。


　　第四十一条　物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。


　　第四十二条　业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第二十七条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关法规的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。


　　第四十三条　物业管理企业不服物业管理、价格行政主管部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。
　　业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院起诉；不服物业管理行政主管部门作出的裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。


　　第四十四条　住宅区开发建设单位违反本办法第三十八条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。


　　第四十五条　物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。


　　第四十六条　物业管理行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有２名以上执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件；实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。

第八章　附则




　　第四十七条　高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）的物业管理，参照本办法执行。


　　第四十八条　市可以根据本办法制定实施细则。


　　第四十九条　本办法的具体应用问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。


　　第五十条　本办法自发布之日起施行。

科学技术部办公厅


关于印发生产力促进中心服务产业集群服务基层科技专项行动实施意见的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅（委、局），新疆生产建设兵团科技局，各有关单位：

为深入贯彻《国务院关于发挥科技支撑作用促进经济平稳较快发展的意见》（国发[2009]9号）和《国务院办公厅转发科技部等部门关于推进县（市）科技进步意见的通知》（国办发[2006]34号），进一步提高生产力促进中心服务产业集群和基层科技工作的能力，我部组织起草了《生产力促进中心服务产业集群、服务基层科技专项行动的实施意见》。现印发给你们，请结合本地区实际情况，加强领导，组织实施，做好落实工作。

请将进展情况及时反馈我部高新技术发展及产业化司和火炬高技术产业开发中心。

专此通知。

附件：生产力促进中心服务产业集群、服务基层科技专项行动的实施意见


科学技术部办公厅
二○一一年五月四日




附件：

生产力促进中心服务产业集群、服务基层科技

专项行动的实施意见



为深入贯彻《国务院关于发挥科技支撑作用促进经济平稳较快发展的意见》（国发[2009]9号）和《国务院办公厅转发科技部等部门关于推进县（市）科技进步意见的通知》（国办发[2006]34号），进一步提高生产力促进中心服务产业集群和基层科技工作的能力，决定开展专项行动（以下简称“两服务行动”），特提出以下意见。

一、充分认识实施两服务行动的重要意义，明确总体要求

（一）重要意义。当前，我国经济正处在企稳向好的关键时期，科技直接面向经济主战场、服务经济发展对生产力促进中心提出新的要求。提升生产力促进中心服务区域经济和基层科技事业发展的能力，有利于促进加快经济发展方式转变、提高区域经济质量，有利于落实科技惠民、激发创新活力，有利于完善区域创新体系、加快创新型国家建设。

（二）指导思想。坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，深入贯彻《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》，深化改革，不断创新，围绕区域经济和基层科技发展的需求，发挥生产力促进中心作为科技服务业核心载体的作用，提升服务区域经济和科技事业发展的能力，推动我国生产力促进事业科学发展迈上新台阶。

（三）主要任务。面向产业集群和产业链各环节，构建技术创新和成果转化服务体系，加快先进适用技术的推广应用，提升企业竞争力，促进传统产业优化升级和战略性新兴产业培育。围绕基层科技工作的总体部署，加强服务能力建设，促进科技创新支撑区域经济社会发展，促进基层科技事业的又好又快发展。面向现代服务业发展的重点领域，培育核心服务能力，加快推动科技服务业、新兴服务业的发展。

二、深入园区集群，提升服务区域经济发展的能力

（四）完善园区和基地的机构布局。引导生产力促进中心主动进驻各类园区、基地和产业集群，扩大服务覆盖面，优化体系结构。支持高新区、农业科技园区、可持续发展试验区、高新技术产业化基地、火炬计划特色产业基地和软件产业基地建立生产力促进中心，并在国家级示范中心认定中单列计划，重点扶持。

（五）加大技术创新公共服务平台建设力度。按照国家技术创新工程的总体部署，围绕区域主导和优势产业，建立一批公共服务平台，促进产业共性关键技术研发攻关，促进先进适用技术的推广应用。创新建设和运行模式，提高平台的专业化服务能力。打造一批以生产力促进中心为主体的特色平台。

（六）推动产业技术创新战略联盟建设。发挥生产力促进中心的桥梁和纽带作用，推动企业、高校院所和科研机构等围绕产业技术创新的关键问题，开展技术合作，引导或参与建立一批产业技术创新战略联盟。加快技术转移，提高创新效率，促进知识成果传播、转化、应用，加速科技成果产业化，提升产业竞争力。

（七）大力培育企业的技术创新能力。深入了解企业的创新需求，支持企业加强创新发展的系统谋划。开展专题辅导，帮助企业申报和承担各级科技计划项目。协助企业引进和培训各类创新人才。推动传统行业企业技术和产品的改造升级，提高企业竞争力。培育一批创新型企业。

三、创新服务方式，提高为基层科技服务的水平

（八）增强服务县域经济的能力。围绕区域主导产业，提高专业化服务能力。立足“一县一业”，加强服务基础设施和条件建设。支持县域生产力促进中心提升服务主导产业的能力，建立生产力促进中心服务社会主义新农村建设联盟。加强资源集成和共享，重点支持县域中心参与各专业化的生产力促进联盟。

（九）大力促进农村科技进步。围绕农业科技成果转化，加大力度支持生产力促进中心参与农业科技特派员、农村信息化、农业专家大院等工作，落实科技支农惠农政策。支持生产力促进中心积极参与星火培训学校建设，加强农民技能培训，促进农村科技创业。

（十）深化行业中心与地方中心紧密合作。提升行业中心对县域中心的支撑能力，加速行业中心服务重点的下移，促进科技成果转化和技术二次开发。引导行业中心采取设立分支机构、联合组建机构、签订合作协议、远程服务等方式，与地方中心开展实质性合作。开展转制院所行业中心市县行活动。

（十一）组织跨区域对接，支持东西部生产力促进资源互动。完善互帮互助机制，大力促进东中西部各个层面生产力促进中心的合作和交流。启动生产力省际合作展望计划，引导体系建设重点省加大与西部省份的深层次合作。坚持分类指导，鼓励西部地区具备基本条件的省份开展体系建设重点省试点。

四、加强自身能力建设，打造生产力促进资源优势

（十二）培育科技服务核心能力。引导生产力促进中心运用现代信息技术手段，针对企业技术创新和公共科技服务需求，重点发展研发设计、知识产权、技术交易、科技创新创业、科技金融、信息咨询等专业化服务，提升服务的科技含量，支持生产力促进中心承担现代服务业等科技计划任务。

（十三）深化业务联盟建设。建立和完善依托市场机制的跨区域业务联盟，深入推动工业分包、工业设计、科技金融、新农村建设联盟建设，启动技术转移、咨询诊断联盟建设。加强对区域性联盟建设的指导，促进全国性与区域性联盟的合作。

（十四）创新服务模式。推动生产力促进中心和业务联盟参与科技服务业专项行动，创新支撑社会化公共服务的方式，探索市场化服务的机制，加强服务手段、商业模式、服务内容的创新，培育科技服务新业态，进一步提升服务的专业化、产业化水平。

（十五）加大从业人员队伍建设力度。抓紧制定全国性从业人员培训教材，加强培训师资队伍建设。开展从业人员轮训，重点培育一批中心负责人、业务骨干和青年后备人才。建立从业人员资质认证制度，逐步实现持证上岗。

（十六）加强对外合作。加快国际化进程，积极参与国际科技服务业的交流合作，加强与国际知名的科研机构、大学开展项目合作引进国际先进的技术手段。继续做好与台港澳地区同类机构的交流合作。依托园区和产业优势，支持生产力促进中心“走出去”与“请进来”。

五、加大实施力度，提高专项行动的实效

（十七）加强组织领导，加大支持力度。科技部将加强对专项行动的领导，发挥好各级各类科技计划的作用，创新支持方式，提高支持强度，优先支持生产力促进中心承担相关工作试点，组织编制“十二五”专项规划。省级科技部门要结合本地区实际，采取切实措施，认真组织实施专项行动。

（十八）总结和推广一批典型。培育一批两服务行动骨干中心，加大宣传力度。做好生产力促进奖的评审工作，表彰两服务行动中表现突出的中心。完善现有信息报送渠道，及时了解各地方创造的新模式、新机制、新典型，认真总结、提升和推广。