商业银行房地产贷款风险管理指引

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商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会


商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日


第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求,制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范,明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核,并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容:
(一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况;
(二)稽核中发现的主要问题及处理意见;
(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择,应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用,并签订责任条款,对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系,对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台,对所发放贷款的情况进行详细记录,并及时对相关信息进行整理分析,保证贷款信息的准确性、真实性、完整性,以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况,以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统,以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时,应对土地的整体情况调查分析,包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究,实时掌握土地价值状况,避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户,加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时,应建立严格的贷款项目审批机制,对该贷款项目进行尽职调查,以确保该项目符合国家房地产发展总体方向,有效满足当地城市规划和房地产市场的需求,确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核:包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景,近三年的经营管理和财务状况,以往的开发经验和开发项目情况,与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业,贷款应审慎发放;对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的,贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司,应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况,以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保,确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用。同时,积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况,确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定,不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认,并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后,应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响;应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力;应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素,并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查,包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有超过10%股份,或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时,不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力,应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式,了解其经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款,如借款人是自雇人士或公司的股东、董事,商业银行应要求借款人提供公司财务报表,业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限,但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入,即单一申请为申请人本人可支配收入,共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款,如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景,了解其在华购房的目的,并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估,可根据各行实际情况选择内部评估,但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书,或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估;对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房,应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前,贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次,从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况,决定发放抵押贷款的,应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款,应有专门的处理方法,除将发放原因和理由记录存档外,还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价,并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况,每年至少选择两家商业银行,对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查:(一)贷款质量;(二)偿付状况及催收情况;(三)内部贷款审核控制;(四)贷后资产的风险管理;(五)遵守法律及相关规定;(六)需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行,将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构,一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为,将及时予以通报。

第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。

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【裁判文书范例五】
赵巧宁故意杀人一案刑事裁定书
(二审开庭裁定维持死刑)
【文书要点】
1、本案系死刑开庭案件。
2、注意文书对死刑开庭案件的案件由来、庭审过程等内容的格式、写法。
3、注意文书中加黑字体文字。

【文书特点】
本文书在评判上诉理由和辩护人意见上很具特点,也突出了二审死刑案件开庭审理的重点。一方面文书层次分明地概述了被告人的上诉理由、辩护人的辩护意见和检察机关的出庭意见,使文书客观反映了诉辩双方在争议问题上的对抗性。另一方面文书通过客观真实的证据采信、事实认定,并在理由部分充分加以运用,用文体突出该部分的方式,逐条对理由、意见予以评判,使死刑开庭案件的特点通过文书很好地表现出来。




(注:文书编辑时有修改)
【裁判文书范例五】
陕西省高级人民法院

刑 事 裁 定 书

(2006)陕刑一终字第72号
原公诉机关咸阳市人民检察院。
上诉人(原审被告人)赵巧宁,女,28岁,1977年11月7日出生于陕西省兴平市,汉族,初中文化,农民,住兴平市南市镇杨村5组。2005年7月1日因涉嫌犯故意杀人罪被刑事拘留,同月12日被逮捕。现羁押于兴平市看守所。
辩护人宋振联,陕西咸益律师事务所律师。
咸阳市中级人民法院审理咸阳市人民检察院指控原审被告人赵巧宁犯故意杀人罪一案,于二○○五年十二月十五日作出(2005)咸刑初字第118号刑事判决。原审被告人赵巧宁不服,提出上诉。本院于2006年1月10日立案受理后,依法组成合议庭,于2006年4月19日在兴平市人民法院公开开庭进行了审理。陕西省人民检察院指派检察员高强、代理检察员王洋、肖力波出庭履行职务。上诉人(原审被告人)赵巧宁及其辩护人宋振联【还有其他当事人的列法见文书样式第60页】到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审判决认定,2005年6月24日晚11时许,被告人赵巧宁因家庭琐事和婆婆李玉英(死年68岁)发生口角,李玉英摸了一根木棍打赵巧宁,赵巧宁用手边挡边往后退,顺手拿起洗衣机上砸煤用的榔头,在李玉英头部连砸数下,将李击倒在地,赵巧宁又用双手掐住李的脖子,致李玉英死亡。之后,赵巧宁将李玉英尸体装进编织袋,又恐尸体腐败发臭,赵巧宁将尸体肢解成十一块,撒上食用盐,装进塑料袋,藏匿于家中的板柜内。事后,被告人赵巧宁将粘有血迹的作案工具、衣物清洗。【注:应写经法医鉴定】据此,原审法院认为,赵巧宁因婆媳关系不和,在被婆婆李玉英用棍击打后,持榔头连砸李玉英的头部,又用手扼其颈部,在被害人死亡后又碎尸,其行为已构成故意杀人罪。被告人赵巧宁犯罪情节恶劣,手段残忍,后果特别严重,社会危害性极大,应依法严惩。依照《中华人民共和国刑法》第二百三十二条、第五十七条一款的规定,以故意杀人罪判处被告人赵巧宁死刑,剥夺政治权利终身。
赵巧宁上诉称,她并不想打死婆婆李玉英,而是出于正当防卫失手将人砸死的,她没有掐被害人;她作案手段并不残忍,原判量刑过重。
其辩护人提出,1、一审判决认定赵巧宁扼颈致人死亡缺少证据,法医鉴定没有明确确认被害人的死亡原因,根据疑罪从无的原则,不应认定赵巧宁犯故意杀人罪;2、赵巧宁在受到被害人持棍击打时,出于自卫持铁锤打被害人,属于正当防卫超过必要限度,构成故意伤害罪;3、本案相关证人均未到庭作证,这些人的证言不应被采信。
陕西省人民检察院认为【审判参考第43集第235页】,被害人虽持棍殴打上诉人,但其年老体弱,不会对上诉人造成严重侵害,上诉人赵巧宁在多次供述中称她“非常生气”,持铁榔头猛击被害人头部,之后又扼其颈部致其死亡,可见赵积极追求被害人死亡的结果,其行为不构成正当防卫而显系故意杀人;法医鉴定根据客观情况,科学地判断出被害人死亡原因,并与上诉人的供述相互印证,应当作为定案依据;本案证人虽没有出庭作证,但这些证言并非是证明案件主要事实的证据,且该证言与上诉人的供述相互印证,应予以采纳。综上,原审判决认定本案犯罪事实清楚,证据确实充分,上诉人赵巧宁犯罪情节严重,社会影响恶劣,应予严惩。建议二审法院驳回上诉,维持原判。
经审理查明,原审判决认定上诉人赵巧宁故意杀人犯罪的事实是清楚、正确的,有以下证据证实:
1、证人张小春【应注明身份】证明,2005年6月30日,他外出打工回家,问妻子赵巧宁其母亲李玉英到哪儿去了,赵巧宁说跟两个男的出去了。晚上睡觉时,他闻到屋内有臭味,后发现小房间的板柜散发着很臭的味道。他从赵巧宁手中要来钥匙打开板柜,见板柜里有一个装着人腿还是人胳膊的塑料袋,他问赵巧宁时赵不吭声。他就出门给堂哥张高点说赵巧宁把其母害了,让打“110”报警。
证人张高点的证明与张小春的证言相互印证。并证明赵巧宁曾跪地说是她把她妈李玉英害了。
2、证人陈玉英、赵秀英【应注明关系】证明,案发前,李玉英分别到她两家说儿媳妇对她不好,把吃的都藏起来了。此节与上诉人赵巧宁的供述相互印证。
3、证人武惠玲证明,2005年6月27日、28日、29日,赵巧宁三次到她的商店购买了灭害威和四袋盐及糖,她问赵买这么多盐干啥,赵说慢慢吃。该证明与上诉人赵巧宁供述的其碎尸后,为防止尸体发臭,将家中的盐全部撒在尸块上的情节相印证。
4、现场勘查笔录证明,现场位于兴平市南市镇杨村五组李玉英家,其后房套间卧室靠西墙地面的板柜内有用塑料袋包装的人体腐败尸块一堆,散发出强烈的难闻气味。室内墙面、地面有擦拭痕,地面上有残存片状褐色附着物。洗衣机上有一单刃斜面手工打制刀,室内物品柜内有衣卷一包。灶房火道内发现粘有黑发的胶带纸团、三个碘盐塑料袋,火道外侧地面上有一木把上附着褐色点状斑迹的旧铁榔头、门外东墙上有短木棍一根,上述物品均已被提取。
经赵巧宁原审开庭辨认,确认铁锤、单刃斜面刀是其作案时所用工具,木棍为李玉英打她时所用工具。
5、法医尸检报告证实,2005年7月1日,法医将从现场板柜内发现的11块尸块拼凑成一完整裸女尸,推测死亡时间在尸检前一周左右。根据尸块上形成损伤特点分析,死者头部曾遭接触面为半圆形的钝器(如锤子等)多次打击致成极重度颅脑损伤,颈部有遭钝器暴力压迫迹象。确切死因机制由于尸体高度腐败而无法确定。极重度颅脑损伤或暴力压迫颈部均足以作为单独死因;死者头部遭钝器多次打击致成极重度颅脑损伤,立即进入濒死期后颈部又遭扼颈而死亡的可能性极大。
碎尸工具应具有轻便、较薄的锐利刃缘(如刀具等)两种特点。
6、公安部物证检验报告证明,对尸块上提取的2枚牙齿、1根股骨,李玉英之子张小春、之女张小君的血样,铁锤木把上提取的血迹,果树刀黑色胶布上粘附的毛发1束等经DNA检测,属同一个体的可能性为99.99999%,且此个体同张小春、张小君均符合单亲遗传关系。
7、上诉人赵巧宁供述,她婆婆李玉英经常与她吵架。事发当晚,李玉英嫌她把家中的面和油藏了骂她,并摸了一根木棍朝她头上打,她就边挡边往后退。李玉英还边打边骂,她非常生气,顺手从洗衣机上拿起砸煤用的榔头,李玉英见状往后退,退到屋门口时,她朝李玉英头上砸了三下,李玉英倒在地上,她又在李的头上砸了不知多少下,后见李还动着,就用双手捏李的脖子,直到李不动。李玉英死后她很害怕,就把尸体装进一个大蛇皮袋子里放进板柜,用脱下的李玉英的衣服把房里的血擦了。她又怕尸体流血、发臭,便用割果树的刀将尸体割成块,撒上盐,装进塑料袋后放进板柜里,后清洗了工具和房间。
以上证据,经公开开庭举证、质证,来源合法、有效,内容确实、充分,本院予以确认。【二审开庭案件写法】
针对上诉人的上诉理由、辩护人的辩护意见、陕西省人民检察院的出庭意见,结合本案的事实和证据,本院综合评判如下:
(一)关于赵巧宁的行为是否构成正当防卫的意见。经查,上诉人赵巧宁身上并无被殴之伤,除其供述外,再无证据证明其受到李玉英的不法侵害;赵巧宁亦供述被害人李玉英先持棍殴打她,但年近七旬的被害人见其拿起铁榔头后即向门后退,在此情形下,赵巧宁仍然持铁榔头猛击被害人,致被害人颅骨骨折,又掐被害人颈部,该行为不具备正当防卫的构成要件。故赵巧宁关于其系正当防卫的上诉理由不能成立,对辩护人关于赵巧宁系防卫过当的辩护意见不予采纳。
(二)关于赵巧宁的行为是否构成故意杀人罪的意见。经查,上诉人赵巧宁因家庭琐事与被害人发生矛盾后,不顾被害人年老体衰,而持铁榔头砸被害人头部,之后恐其不死,又掐被害人颈部。此节事实,有尸体检验报告关于被害人李玉英颅骨骨折、极重度颅脑损伤,颈前喉结节左侧有1.5×1cm、0.5×0.5cm皮肤褐色改变区的记载证明,且与赵巧宁的供述相互印证。赵巧宁的行为显系故意杀人。故赵巧宁所称没有掐被害人颈部的上诉理由不能成立,对辩护人关于认定故意杀人罪证据不充分的意见不予采纳。对检察员关于赵巧宁的行为系故意杀人犯罪的意见予以采纳。
(三)关于本案证人证言是否予以采信的意见。经查,本案证人虽未出庭作证,但各个证言已经法庭宣读质证,控辩双方均无异议,各证言之间、证言与上诉人赵巧宁的供述之间均能够相互印证,本院予以采信。故对辩护人的此节辩护意见不予采纳,对检察员的相关出庭意见予以采纳。
本院认为,上诉人赵巧宁与婆婆关系不睦,即持械杀死婆婆李玉英,其行为构成故意杀人罪。赵巧宁杀人后又肢解尸体藏匿,犯罪手段极为残忍,情节特别严重,应依法严惩。【不能因对诉辩意见已作评判而此处不再涉及,因系理由段,应简单表明态度:对赵巧宁的上诉理由和辩护人的辩护意见,经查均不能成立。陕西省人民检察院建议驳回上诉、维持原判的意见应予支持。??审判参考第43集第238页】原审判决定罪准确,量刑适当。审判程序合法。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条(一)项的规定,裁定如下:
驳回上诉,维持原判。
本裁定为终审裁定。
根据《最高人民法院关于授权高级人民法院和解放军军事法院核准部分死刑案件的通知》的规定,本裁定即为核准以故意杀人罪判处被告人赵巧宁死刑,剥夺政治权利终身的刑事裁定。【死刑复核权收回后,该授权段则没有了,表述为:本裁定报请最高人民法院核准后生效。??文书样式第58页】

大连高新技术产业园区有关政策的实施办法(试行)

大连市人民政府


大连高新技术产业园区有关政策的实施办法(试行)
大连市人民政府



第一章 总则
第一条 为推动大连高新技术产业园区的发展,根据《国务院关于批准国家高新技术开发区和有关政策规定的通知》(国发 [1991] 12号)精神,结合大连实际,制定本实施办法。
第二条 大连高新技术产业园区(以下简称园区),经国家科委批准,由凌水园区(二十五点六平方公里)和经济技术开发区科技园(零点四平方公里)两部分组成,总占地面积为二十六平方公里。
第三条 园区组织管理和企业认定工作按《大连高新技术产业园区组织管理办法》(试行)、《大连高新技术产业园区认定高新技术企业的实施细则》(试行)的规定执行,由大连高新技术产业园区管理办公室(以下简称园管办)组织实施。
第四条 园区高新技术企业,包括市内外大专院校、科研单位、企业和各种经济组织,在园区内以各种投资形式兴办的全民、集体、个体、联营等各种经济性质的高新技术企业、科研开发机构,以及园区内现有企业对高新技术产品实行独立核算的分厂(以下简称园区企业),在被认定
后,均可享受本规定政策待遇。
外商在园区兴办合作、合资、独资经营的高新技术企业(以下简称园区“三资”企业)认定后,除享有《国务院关于鼓励外商投资的规定》(国发[1986]95号)政策等待遇外,同时享受本规定有关政策待遇。
园区内未被认定的各类企业,均不享受本规定政策待遇。

第二章 基本建设
第五条 园管办应会同规划局、土地局编制园区备建企业用地,经市政府批准后实施。园区高新技术企业建设工程用地由市规划局、土地局、园管办共同组建审批小组加快审批。
第六条 园区的基本建设年度计划,由园管办审核,报市计委优先审批并下达年度计划。
确定为建设项目的投资,必须存入建设银行并由其管理和监督使用。园区企业用贷款进行建设的,可以不受存足半年再用的限制。
第七条 园区企业免购国家重点建设债券,园区企业和承担园区项目的建设开发公司,其建设工程的各项配套费、人防设施费等,由园管办统一收取,用于园区建设开发。
第八条 园区高新技术企业的建设工程,各项建设条件落实后,由市建委批准开工,纳入全市开复工计划。

第三章 物价
第九条 园区企业开发的属于国家控制价格的新产品,除特定品种须报市物价局定价外,在规定的试销期内,可自行制定试销价格,并报市物价局和产品行业主管部门备案。
经营不属于国家控制价格的高新技术产品,园区企业可以自行定价。

第四章 进出口业务
第十条 经园管办和市外经贸委审查,由市外经贸委申报国家经贸部批准,可在园区内设立技术进出口公司,以推动高新技术产品进入国际市场。
第十一条 出口业务开展较好的高新技术企业,经园管办和市外经贸委共同审查,由市外经贸委申报国家经贸部批准,可授予外贸经营权。根据业务需要,由市外经贸委审查,经上级有关领导部门同意,高新技术企业可以在国外设立分支机构。
第十二条 园区企业的商务、技术人员一年内多次出国的,按市政府《关于简化机电产品出口推销服务人员多次出国审批手续的通知》执行。无隶属关系的园区企业人员出国,可由园管办经办报审工作。
第十三条 园区企业开发的高新技术产品,指标达到同种进口产品水平,并且具备一定的生产规模的,由园管办提出意见,经市科委向国家科委申报审定后,可列入国家限制进口商品目录,按现行进口管理办法控制进口。

第五章 进出口货物关税
第十四条 园区企业为生产出口产品而进口的原材料和零部件,免领进口许可证,海关凭出口合同和市有关部门的批准文件验收。
第十五条 园区企业进口用于高新技术开发而国内不能生产的或满足不了使用要求的仪器和设备,凭市有关部门的批准文件,经海关审核后,免征进口关税,但只限于园区企业自用。
第十六条 经海关批准,园区企业可以在园区内设立保税仓库、保税工厂,海关按照进料加工有关规定进行监督,以实际加工出口数量,免征进口关税和进口环节产品税、增值税。
第十七条 保税货物转为内销,必须经市有关部门批准和海关许可,并照章纳税。其中属于国家实行配额和进口许可征管理的产品,需按国家有关规定报批补办进口手续和申领进口许可证。
第十八条 园区企业生产的出口产品,除因家限制出口或者另有规定的产品以外,均免征出口关税。
第十九条 园区“三资”企业为履行其产品出口合同,需要进口(包括国家限制进口)的机械设备、生产用的车辆、原材料、燃料、散件、零部件、元器件、配套件,不再报请审批,免领进口许可证,由海关实行监管,凭企业合同或者进出口合同验收。
第二十条 园区“三资”企业,进口生产设备、原辅材料、运输车辆、自用办公品以及外商安家用品、交通工具,免征关税和工商统一税。
上述两条规定进口的料、件、设备、车辆等,只限于园区“三资”企业自用,不得在国内市场出售;如用于内销产品,应当按照规定补办进口手续,并照章补税。

第六章 税收
第二十一条 园区内现有企业被认定后,经企业申请,税务机关批准,从认定之日起,减按 15%的税率征收所得税;新办园区企业从投产之日起,二年内免征所得税。
上述企业免税期满后,纳税仍有困难的,经税务机关批准,可在一定期限内继续给予适当减免税照顾。
第二十二条 园区企业出口产品的产值达到当年总产值 40%以上的, 经税务机关核定,减按 10%的税率征收所得税。
第二十三条 园区企业进行技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得,年净收入在五十万元以下的,可暂免征收所得税;超过五十万元以上部分,按适用税率征收所得税。
第二十四条 经园管办审查证明,税务机关批准:
园区企业生产的符合国家或省高新技术产品目录的产品和经园管办认定的高新技术项目与产品,从试销之日起,可分别免征产品税(增值税)三年和一至二年。
园区企业生产的集成电路、电子计算机、软件、程控交换机四种产品,按照财政部[1991] 财工字第 19号文件精神,在“八五”期间内,免征产品税、增值税(软件营业税)。
经技术鉴定确认的高新技术中试产品,免征一至三年产品税或增值税。
第二十五条 经园管办审查批准的科技一条街园区企业科技门点,应以经营自我开发的高新技术产品和进行技术转让、技术咨询、技术服务、技术培训为主,相应的经营其他技术产品。科技门点从开业之日起免征营业税一年,所得税二年。科技门点开业的头二年,经营其他技术产品的
营业收入比例不得超过全部收入的 70%; 二年后,不得超过 60%。
第二十六条 园区企业减免的产品税、增值税、营业税,不计征所得税,首先用于弥补该项目产品亏损。结余部分和减免征收的所得税款,统一转作“国家扶持基金”,专项用于高新技术及产品的开发,不得用作集体福利和职工分配及其他支出,由园管办、财政、税务机关监督使用情
况。
园区企业未经批准擅自转业、歇业或不按规定使用“国家扶持基金”的,经查明由园管办收回,作为园区建设开发资金使用。
第二十七条 园区企业属联营性质的,园区外的联营者将分得的税后利润汇出时,税务机关可开具完税证明。园区外的联营者将其当年分得的全部或部分利润再投资本企业或园区其他高新技术企业,经营期为五年以上的,可以免缴其再投资部分所得税。
园区企业向外投资联营,在先分后税的情况下分得的利润,可按园区企业执行税率征收所得税。
第二十八条 园区企业利用各专业银行及国家法定的金融机构的专项贷款,进行固定资产投资,其中属于“八五”期间基础设施、火炬计划、重大科技成果推广计划、技术改造计划部分的,经税务机关批准,可实行税前还贷政策。
第二十九条 园区企业,无力缴纳预算调节基金和能源交通基金的,经企业申请,园管办审查,市税务机关报请国家批准,可以在投营三年内减、缓、免缴上述“两金”。
第三十条 园区企业用自筹资金新建技术开发和生产经营用房,按国家产业政策确定免征建筑税(或投资方向调节税)。
第三十一条 凌水园区新办的园区“三资”企业,合营期在十年以上的,经企业申请,税务机关批准,可从获利年度起,第一年和第二年免缴企业所得税,第三年至第五年减半缴纳企业所得税。 减免企业所得税期满后, 凡当年出口产值达到企业产品产值70%以上的,减按 10%? 乃奥式赡善笠邓盟啊? 第三十二条 园区“三资”企业的外国投资者利用其分得的全部或部分利润,再投资企业或园区内其他高新技术企业,经营期为五年以上的,可以免缴其再投资部分所得税;经营期不足五年撤去该投资的,补缴免征的所得税款。
第三十三条 园区“三资”企业的外国投资者,将其从企业所分得的利润汇出境外时,免缴汇出额的所得税。
在大连经济技术开发区科技园区“三资”企业除享有上述有关税收政策待遇外,还可同时执行开发区“三资”企业有关政策。
国内大专院校、大院大所办的园区企业,除享有上述有关税收政策待遇外,还可同时执行国家对其规定的有关税收政策。

第七章 财政
第三十四条 园区企业所缴纳的各项税款,在不影响上交中央财政的前提下,以一九九0年为基数,五年内新增部分,由市税务机关汇算、核定,市财政专项安排用于园区的开发建设。并负责监督检查使用情况。
第三十五条 园区企业用于高新技术开发、生产的机器和设备, 可以实行快速折旧,折旧年限为四至七年。个别更新换代或精度磨损比较快的,第一年允许折旧40%,但不能因此造成企业亏损。
第三十六条 园区企业每月按销售收入 3%提取科研开发基金,用于高新技术及其产品研究和开发,不准用于非本专项的其他支出。企业根据经济效益,在不亏损的前提下,可增大科研开发基金提取比例到 10%。
园区企业提取的科研开发基金,在三年内由园管办每年按年利息 6%有偿借调40%,专项用于高新技术及其产品开发的风险投资,三年后将本息一次归还企业。
第三十七条 园区企业坚持自我筹集自有流动资金的原则,在不造成企业亏损的前提下,可以比照搞活国营大中型企业的有关办法补充企业自有流动资金。
第三十八条 园区企业购买专控商品可以适当予以放宽。

第八章 信贷保险
第三十九条 银行从收回的技术改造贷款中划出一定数额用于高新技术开发。对外向型园区企业,优先提供外汇贷款。
第四十条 银行每年提供一定数量的专项贷款,用于园区企业发展和建设(包括基本建设),专款专用,由银行周转使用。
第四十一条 银行每年可给园区安排发行一定额度的企业债券,向社会筹集资金。支持高新技术产业的发展。
第四十二条 保险部门可根据需要,在园区内开办涉外保险业务和增加新的险种,自定浮动费率。按规定权限批准,可用赔款准备金、长期业务准备金,在园区投资和贷款。

第九章 人事劳动
第四十三条 园区企业的人事劳动管理,参照“三资”企业有关的人事劳动管理规定实行指导性计划管理,鼓励人才合理流动,保障园区高新技术企业择人自主权和个人择业自主权,建立干部聘用制和工人合同制,逐步建立人才社会化保障体系。
第四十四条 企事业单位、党政机关的科技人员和其他各类人员到园区兴办、领办、承包、租赁企业或应聘到园区高新技术企业工作的,其原所在单位应给予积极支持。如其原所在单位不同意调出,双方协商又未达成一致意见的,可提请市人才交流中心促裁,一经促裁,本人和其所在
单位均应执行。
第四十五条 外埠科技人员来园区兴办、领办、承包、租赁高新技术企业或在园区从事高新技术开发工作,拟在本市居住六个月以上的,可以到有关部门办理寄住户口,离开本市时即注销登记。做出突出贡献的,经市园区领导小组批准,可以办理常住户口(包括按政策规定的直系亲属
的户口)。
第四十六条 调入到园区高新技术企业工作的人员,可以保留原所有制身份,连续计算工龄。聘用的大中专毕业生、研究生,经其主管部门或市人才交流中心报市人事局办理分配手续后,享受其他毕业生同等待遇,工龄从人事局分配之日算起,以后调往其他单位,工龄予以连续计算。
调无主管部门的高新技术企业的人员及应聘毕业生的档案可由市人才交流中心按一类管理的原则,建立人事、技术、工资三项档案,并按规定由用人单位支付一定的管理费用。
第四十七条 在园区高新技术企业工作的人员,可实行档案工资。在国家统一调整工资时,凡符合调资条件的,由其主管部门或市人才交流中心办理调资手续,记入本人档案。
第四十八条 企事业单位的科技人员在完成本职工作和不损害本单位技术权益的前提下,按科技人员兼职的管理规定,可在园区高新技术企业兼职,并到园管办登记备案。
第四十九条 在园区高新技术企业工作的科技人员,可以按国家有关政策规定参加统一组织的专业技术职务任职的资格评定。档案在市人才交流中心的科技人员专业技术职务的任职资格,由园管办组织评审,由企业聘任技术职务。园区高新技术企业也可以根据本企业科技人员的贡献和
技术水平,参照国家专业技术职务评定标准,自主聘任本企业科技人员的专业技术职务。
第五十条 园区高新技术企业的劳动工资管理,参照“三资”企业有关规定执行。
第五十一条 园区高新技术企业科技人员和工人,工作成绩突出的,由企业给予表彰和奖励;对符合国家、省、市有关奖励标准的科技成果,可报请相应的科技成果奖。
第五十二条 园区高新技术企业应按有关规定,为其职工办理退(离)休费用社会统筹和待业社会劳动保险。园区高新技术企业职工被解聘、解除合同造成待业的,享受待业救济,由市劳动就业部门另行安排就业。

第十章 其他
第五十三条 园区内高新技术企业有关指标的统计,有主管部门的,由其主管部门汇总,并报园管办备案;无主管部门的,由园管办负责汇总。
第五十四条 外地来连投资者,可在本地缴纳所得税后,将其税后利润汇回原地;也可按照“先分后税”的原则,将分得利润汇回原地,在原地缴纳所得税。
第五十五条 对园区“三资”企业优先提供生产经营所需的水、电、运输条件和通信设施,并按照本地国营企业收费标准计收费用。
第五十六条 外商在园区内以技术(专利、技术秘密等)作价入股兴办的合资、合作高新技术企业,技术股本的比例,原则上不得超过注册资本的 20%, 并应有等值以上的现金或实物作投资资本。特殊情况须经园管办批准。
第五十七条 积极筹措园区风险投资基金,每年从园区建设开发结余资金、集中使用的技术开发基金和市科技费用中安排一定额度资金,用于风险较大的高新技术产品开发,并通过入股、控股等形式,进行地方科技股份企业试点。在条件成熟时,建立园区风险投资公司。
第五十八条 本办法自发布之日起施行。



1991年8月28日