安徽省亳州市人民政府办公室


亳州市人民政府办公室关于印发亳州市城市规划区内国有闲置土地处置办法的通知

亳政办〔2008〕56号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《亳州市城市规划区内国有闲置土地处置办法》已经2008年11月5日市政府第十四次常务会议讨论通过，现印发给你们。请结合实际认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　亳州市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十二月十一日

亳州市城市规划区内国有闲置土地处置办法

第一章 总 则

第一条 为依法处置国有闲置土地，促进节约集约用地，提高土地利用效益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和《闲置土地处置办法》（国土资源部5号令）、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发〔2008〕178号）等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 市规划区内国有闲置土地（以下简称闲置土地）的认定和处置，适用本办法。

第三条 本办法所称闲置土地，是指土地使用权人依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定的期限未动工开发建设的建设用地。

第四条 市规划区内的闲置土地处置工作由市政府负责。市国土资源主管部门具体承办闲置土地的核查、认定和处置方案的拟定工作，闲置土地的核查结果和处置方案报经市政府批准后实施。

发改、建设、房产、财政、监察、金融等部门按照各自职责做好闲置土地处置的相关工作。

第二章 闲置土地认定

第五条 闲置土地以宗地为单位进行认定和处置。有下列情形之一的宗地依法认定为闲置土地：

（一）土地使用权人依法取得使用权后，未经原批准用地的人民政府或国土资源主管部门同意，超过国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定的动工开发日期未动工开发建设的；

（二）国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书未约定动工开发日期，自国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书生效之日起满1年未动工开发建设的；

（三）已动工开发建设的土地面积占应动工开发建设总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足1/4，未经批准中止开发建设连续满1年的；

“应动工开发建设总面积”是指依照国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积；“总投资额”是指直接投入用于土地开发建设的资金总额，不包括取得土地使用权的费用及其他相关税费。

第六条 国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定分期开发建设的,认定闲置土地时,按照分期开发建设的范围核定。

第七条 市国土资源主管部门在认定闲置土地时,土地使用权人应就宗地的利用情况作出说明,并按要求提供土地审批、土地利用现状和土地他项权利等相关材料。

第八条 因自然灾害等不可抗力造成不能开发建设的，不认定为闲置土地。

第九条 因政府及政府部门行为造成动工条件不具备（不含土地使用权人应承担的工作）而不能动工开发建设,有下列情形之一的，不认定为闲置土地：

（一）在规定时间（出让合同或划拨决定书约定时间的，以合同约定时间为准；出让合同或划拨决定书未约定时间的，按1年计算）内向规划建设部门提出报建申请，因规划调整等原因暂停受理或受理后未及时审批造成动工延迟的；

未在规定时间内向规划建设部门申报规划手续，同时又未在规定时间内向国土资源主管部门申请延期或虽提出申请但未被批准，且无其他正当理由未动工开发建设的除外。

（二）国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定由政府修建基础设施，政府未按约定完成，致使项目不具备动工开发建设条件的；

（三）因农民拒交土地致使无法开工建设的；

（四）在规定时间内因客观原因未能完成地上附着物拆迁造成无法动工开发建设的；

（五）因涉案查封等司法行为造成不能动工开发建设的（司法查封前已构成闲置的除外）；

有前款所列情形之一的,有关部门应当向土地使用权人出具书面证明材料。

第十条 闲置土地被认定后，市国土资源主管部门应当书面告知相关部门，不得为闲置土地办理土地使用权转让、出租、抵押等手续，其他相关部门不得为闲置土地办理相关审批手续。

第三章 闲置土地处置

第十一条 土地被依法认定为闲置的，市国土资源主管部门应当及时通知土地使用权人，依法设立抵押权的还应通知抵押权人。土地使用权人或抵押权人可在20个工作日内提出处置要求。

市国土资源主管部门应根据节约集约、盘活存量、以用为先、依法处置的原则，结合土地使用权人的处置要求，拟订处置方案，经发改、建设、监察、房产等部门会签后上报市政府审批。

闲置土地处置方案报经市政府批准后，由市国土资源主管部门组织实施。

第十二条 土地闲置超过2年的，可按下列方式处置:

（一）限期开发建设；

（二）政府协议收购;

（三）政府依法无偿收回;

（四）法律、法规规定的其他方式。

第十三条 具备动工开发建设条件,同时符合下列条件的,可按限期开发建设进行处置：

（一）符合城市规划和现行产业政策;

（二）具备相应的经济实力，有开发建设的资金保障;

（三）已按时足额缴纳土地闲置费；

具备动工开发建设条件是指已依法取得施工许可证，房屋建设项目单体已实施基础施工,其他建设项目已完成通水、通电、通路及场地平整工程。

第十四条 土地闲置超过2年，因项目单位主观原因不具备动工开发建设条件的,可选择政府协议收购。

政府协议收购的处置方案经市政府批准后，市国土资源主管部门应及时通知土地使用权人。土地使用权人应在30个工作日内与市土地储备机构签订收购协议，并按照签订收购协议全额缴纳土地闲置费后,由政府收回其土地使用权，收购成本按本办法第二十四条规定执行。

第十五条 具备下列情形之一的，由市政府无偿收回土地使用权：

（一）未缴清土地出让金或划拨土地价款的;

（二）未按时足额缴纳土地闲置费的;

（三）限期开发建设的,限期期满仍未动工建设或虽已动工建设,但符合第五条第三款规定闲置土地认定条件的;

（四）政府已决定协议收购的，原土地使用权人在规定期限内未与市土地储备机构签订收购协议的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第十六条 无偿收回的闲置土地处置方案经市政府批准后，市国土资源主管部门应及时书面告知土地使用权人和土地抵押权人，并书面通知发改、建设、房产等部门。市发改、建设、房产等部门应及时撤销相关批准文件，并向社会公告。

第十七条 土地闲置不满1年的，按国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定追究土地使用权人的违约责任；闲置满1年但不满2年的，按出让土地总价款或划拨价款20％征收土地闲置费，同时责成土地使用权人限期动工开发建设。

限期动工的期限自处置方案批准之日起最长不超过6个月。无正当理由逾期仍不动工的，累计超过2年的，将按本办法第十四、十五条执行。

第十八条 对因规划手续未完成审批造成项目不能动工开发建设的，分两种情形处置：

（一）对因城市总体规划改变造成项目用地性质已发生根本性改变的，由市建设主管部门出具项目建设严重影响规划书面说明，市国土资源主管部门依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一、二款的规定，报请市政府收回国有土地使用权，并按本办法第二十四条规定对土地使用权人进行补偿；

（二）对因控制性详细规划调整，部分改变项目用地使用条件的，由市建设主管部门出具项目用地部分改变土地使用条件书面说明，报请市政府批准，作延期建设处置。

1.对因规划调整需修改或调整项目规划设计方案的，市规划建设主管部门在3个月内完成项目规划建设方案审批；涉及部分改变土地用途等土地使用条件需调整土地出让金的，市规划建设主管部门在方案审批后应及时出具新的规划设计条件，市国土资源主管部门自接到新的规划设计条件起2个月内完成调整土地出让金手续。项目单位应在国有建设用地使用权出让合同或补充协议签订后60日内，缴清土地出让金；

2. 对因控制性详细规划调整，部分改变项目用地使用条件的项目，市国土资源主管部门应与土地使用权人重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充协议。新签订的国有建设用地使用权出让合同或补充协议应明确约定开竣工期限和违约责任等内容；

3.未按新签订的国有建设用地使用权出让合同或补充协议约定的期限进行建设的，将按照协议约定追究土地使用权人的违约责任；对无力继续履行国有建设用地使用权出让合同或补充协议约定完成全部开发建设的，报经市政府同意后，收回全部或部分土地使用权。

第十九条 对因路、水、电等土地开发建设必需具备的前期条件不完善，造成项目不能动工开发建设的，市政府将按照《亳州市机关工作人员效能建设责任追究办法》要求，责成相关部门限期履行职责，完善土地开发建设必需具备的前期条件。

动工开发建设前期必需条件具备后，由市国土资源主管部门与土地使用权人重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充协议。新签订的国有建设用地使用权出让合同或补充协议应明确约定开竣工期限和违约责任等内容。未按约定的期限进行建设的，将按照本办法第十七条规定追究相关责任。

近期因特殊原因无法完成前期开发条件的，市政府将与土地使用权人签订土地使用权交还协议，并按照本办法第二十四条的规定收回土地使用权。原土地使用权人确需使用土地时，市政府将按照土地使用权交还协议的约定在其他区域供应等值或等面积的土地。

第二十条 对因农民不交地造成项目不能动工开发建设的，市政府将责成谯城区政府或亳州经济开发区管委会限期做好交地工作。项目单位应在交地工作完成后3个月内开工建设；逾期仍未动工开发建设的，按本办法第十七条追究相关责任。

确因特殊原因近期无法完成交地的，市政府将与土地使用权人签订土地使用权交还协议，按照本办法第十九条第3款的规定办理。

第二十一条 对原采用现状方式供地因拆迁等客观因素，造成未动工开发建设的，市政府将责成谯城区政府或亳州经济开发区管委会限期做好拆迁等相关工作；项目单位应在拆迁工作完成后3个月内开工建设；逾期仍未动工开发建设的，按本办法第十七条追究相关责任。

确因特殊原因近期无法完成拆迁的，市政府将与土地使用权人签订土地使用权交还协议，按照本办法第十九条第3款的规定办理。

第二十二条 对因涉案查封等司法行为造成项目不能动工开发建设的，市政府或政府相关部门将积极协助司法机关做好调处工作，争取尽快解封；对无力开发建设的，将按照本办法第二十四条的规定办理，由市政府收回其土地使用权，纳入政府土地储备。

第二十三条 开工建设的土地面积已超过应建土地面积的1/3，或已投资额已超过应投资额的1/4，但未达到规划设计要求、城市规划建设部门认定其利用效率低下影响城市规划的宗地，市政府将与土地使用权人签订协议，重新约定开竣工期限和违约责任等。未按新约定的期限进行建设的，将按照本办法第十七条规定追究相关责任。

第二十四条 建立和完善土地退出机制。对于不愿按上述条件完善用地手续，或无力继续按照国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定完成全部开发建设任务的，按照平等、有偿的原则，鼓励土地使用权人退出。由市土地储备中心代表政府与土地使用权人协商，收回全部或部分土地使用权。土地补偿按照土地取得成本加同期银行贷款利息由市土地储备中心进行核算，地上建筑物、构筑物及其他前期投入等由市土地储备中心委托社会中介机构进行评估，两项核算结果报市审计部门审计确认。

第二十五条 因自然灾害等不可抗力造成不能动工开发建设的，经市政府同意，可以延长开发建设期限，但延长期限最长不得超过6个月。未按约定的期限进行建设的，将按照本办法第十七条规定追究相关责任。

第四章 法律责任

第二十六条 在闲置土地的认定和处置过程中，土地使用权人可以要求听证，并在收到市国土资源主管部门书面预告知之日起5个工作日内书面提出。市国土资源主管部门应在收到听证申请后20个工作日内组织听证。当事人对闲置土地的认定和处置决定不服的，可以依法提起行政复议或行政诉讼。

第二十七条 经市政府批准依法收回的闲置土地，土地使用权人拒不交出的，由市国土资源主管部门申请人民法院强制执行，执行费用由原土地使用权人承担。

第二十八条 市国土资源主管部门应当在地籍调查和土地变更登记的基础上，查清闲置土地位置、面积等状况，建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，跟踪监督其利用情况。

第二十九条 闲置土地依法处置后土地权属或土地用途发生变化的，应当依照有关规定办理土地变更登记，重新核发土地证书。

第五章 附 则

第三十条 集体闲置土地的认定和处置,按照国家、省有关规定执行。

第三十一条 各县、区政府处置闲置土地，可参照本办法执行。

第三十二条 本办法由市国土资源局负责解释。

第三十三条 本办法自发布之日起施行。

财政部


财政部关于税制改革、外汇管理体制改革后有关企业财务问题处理的通知
财政部
财工[1994]42号

国务院各部、委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
根据国务院发布的《中华人民共和国增值税暂行条例》等税收条例以及国家有关外汇管理体制改革的规定，现就税制改革、外汇管理体制改革后有关企业财务问题的处理通知如下：
一、关于增值税实行价外税后有关财务问题的处理
1．企业购进存货等货物或接受劳务，应按照实际应付的全部款项扣除增值税专用发票或完税凭证上注明的增值税后计价，并据此进行成本、费用的核算，其中购进免税农业产品，应根据其买价扣除按规定的扣除率计算的进项税额后，计价核算。
2．企业销售货物或提供劳务时，按照应收的全部款项扣除增值税专用发票注明的增值税后作为销售收入。企业按照销售收入和规定的税率计算的增值税额扣除购进货物时的进项税额的余额，缴纳增值税。但企业购进的货物以及在产品、产成品发生非正常损失，其进项税额不得从销项
税额中抵扣，应从进项税额中转出，作为待处理财产损失处理。
3．企业1994年初库存的各种材料、在产品、自制半成品、产成品、商品等，要进行全面清理。存货中含有的已征税款，转作待摊费用单独反映，按国家统一规定处理。
4．企业购进货物或应税劳务直接用于免税项目和非应税项目，进项税额按规定不得从销项税额中抵扣，其存货计价，成本、费用核算等，仍按分行业的企业财务制度执行。
5．小规模纳税人缴纳增值税按规定实行简易办法的，销售收入按照销售货物或提供劳务应收的全部款项扣除按规定的征收率计算的应纳税额后确定。但小规模纳税人购进货物或接受劳务以及相关的存货计价，成本、费用核算等财务处理，仍按分行业的企业财务制度规定执行。
二、关于各项建设基金的财务处理
1．经国务院批准建立的各项建设基金，一律纳入销售统一核算，并单独反映。
2．各项建设基金纳入销售统一核算后，应单独计算应交的增值税（或营业税）、城建税和教育费附加，企业扣除以上税金后的部分转作建设基金处理。
三、关于企业缴纳营业税、消费税、资源税的财务处理
1．企业按其营业额和规定的税率计算缴纳的营业税，按照不同行业，分别计入营业税金及附加、经营税金及附加等；但企业销售不动产（不含房地产企业）按销售额计算的营业税，在计算出售固定资产净损益时直接扣除；企业销售无形资产按销售额计算的营业税应计入其他业务支出
或其他营业支出等。
2．企业生产应交消费税的产品，在销售时将应交消费税额计入销售税金及附加；但企业将应交消费税的产品用于在建工程、非生产性开支等其他方面的，应按照应交消费税额视其用途分别计入固定资产价值、在建工程成本或者其他有关支出。
3．企业按规定缴纳的资源税，计入产品销售税金及附加；企业自产自用应税产品按规定缴纳的资源税，计入企业生产成本。
四、关于企业财务制度与《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其细则的衔接
1．企业向非金融机构借款的利息支出按财务制度规定处理，属于购建固定资产竣工决算投产后发生的各项贷款利息支出，计入财务费用，但其利息超过金融机构同类、同期贷款利率的部分，纳税时进行调整。
2．企业工资、奖金、津贴等继续按财务制度规定的资金渠道列支。企业实行计税工资后，实发工资超过计税工资标准的部分纳税时进行调整。企业计税工资标准由主管财政机关根据财政部规定的范围和各省、自治区、直辖市人民政府规定的标准具体核定。
目前，企业计税工资标准暂按以下原则执行。国有企业计税工资标准实行工效挂钩办法的暂按已核定的工资基数及新增效益工资方案执行。未实行工效挂钩办法的，暂按现行已核定的工资包干基数（计划）确定。奖金未计入成本费用的企业，应扣除在税后利润中列支的奖金后确定。其
他企业计税工资标准暂按现行规定执行。
3．企业各类捐赠支出全部计入企业营业外支出，其中公益救济性的捐赠在不超过当年应纳税所得额的3％之内，在缴纳所得税时扣除；超过3％部分以及非公益救济性的捐赠在纳税时进行调整。
4．企业各种罚款、滞纳金、违约金等全部计入企业营业外支出，但没收财物损失、违法经营罚款和违反税法支付的滞纳金、罚款等，在纳税时进行调整。
5．企业收到国家拨给的政策性亏损补贴和其他补贴，应在企业利润总额中单独反映，不作为应纳税所得额。
五、关于少数部门和企业实行先征税后返还办法的财务处理
企业应当按照国务院发布的各项税收条例的规定依法缴纳各项税收。对于国务院给予照顾和优惠政策的部门和企业，在税制改革后，实行收支两条线办法，企业收到返还款项按照下列情况进行财务处理。
1．按规定用于经济建设的，作为国家投资处理。其中用于新建项目的，直接转作国家资本金；用于改扩建和进行技术改造的，视同国家专项拨款处理，建设项目完工后，属于按规定准予核销的部分，报经主管财政机关批准予以冲销，其余部分在资本公积金中单独反映。
2．按规定直接用于归还长期借款的，全部转作国家资本金。
3．按规定用于亏损补贴的，计入企业利润总额。
4．外商投资企业收到的返还税款，计入企业利润总额。
企业收到上述款项，无论是财政机关直接返还的，还是财政通过主管部门返还的，均应按本条规定进行财务处理。
六、关于外汇管理体制改革后有关财务问题的处理
1．外汇管理体制改革以后，企业有关外币帐户（包括外币现金、外汇银行存款、以外币结算的债权和债务）年初余额，应按照中国人民银行1994年1月1日公布的市场汇价的中间价进行调整（以下简称“市场汇价”），折合为记帐本位币余额。新折合的记帐本位币余额与原记帐
本位币帐面余额之间的差额，应单独反映，作为汇兑损益处理。其中按规定计入企业损益的部分，按照下列办法处理：
如为净损失，数额不大的企业，可直接计入企业当期损益；数额较大，而且企业没有承受能力的，可分期摊销处理。摊销期限一般不得超过五年，如果个别企业数额巨大，确需超过五年的，由企业提出申请，报主管财政机关核定。
如为净收益，按照不短于五年的期限平均转销，或者留待弥补以后年度亏损，或者留待并入企业的清算收益。
2．实行新的外汇管理体制后，企业发生外币业务时，应按照业务发生时或者当期期初的市场汇价折合为记帐本位币金额。月度（或季度、年度）终了，企业有关外币帐户余额均应按照期末市场汇价进行调整，折合为记帐本位币金额。新折合的记帐本位币金额与帐面记帐本位币金额的
差额作为汇兑损益处理。企业调整外币帐户的时间，按月度终了或季度、年度终了由企业根据实际情况自行确定，并报主管财政机关备案。调整外币帐户的时间一经确定，不得随意变更，如需变更的，应报经主管财政机关批准，并在财务情况说明书中予以说明。
3．企业不得因汇率并轨而调整实收资本帐面余额。1994年1月1日后企业收到的投资者的出资额，如需折合为记帐本位币的，有关资产帐户按照收到投资当日市场汇价折合。企业的实收资本帐户，合同、协议有约定汇率的，按合同、协议约定的汇率折合；合同协议没有约定汇率
的，如登记注明的货币与记帐本位币一致，按收到出资时的市场汇价折合，如登记注册的货币与记帐本位币不一致，按第一次收到出资时的市场汇价折合。有关资产帐户与实收资本帐户因折合汇率不同而产生的记帐本位币差额，作为资本公积金处理。
4．企业结算、购入、兑换外币其价格与市场汇价结算的差额作为汇兑损益处理。
七、本规定从1994年1月1日起实施。
八、商品流通企业和金融企业的有关财务处理另外规定。



1994年3月2日