哈尔滨市城市房屋租赁管理办法
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市城市房屋租赁管理办法
哈尔滨市人民政府令
第133号
《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》，已经2005年8月2日市政府第40次常务会议通过,现予发布，自2005年9月10日起施行。
市 长 石忠信
二○○五年八月十五日
第一章 总 则
第一条 为规范城市房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋租赁及其管理。
实行政府定价的公有房屋租赁，不适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
第四条 市房产行政主管部门主管全市房屋租赁管理工作，并负责本办法的组织实施。
公安、工商、税务等有关管理部门应当按照各自职责，负责房屋租赁有关管理工作。
街道办事处负责房屋租赁信息的统计及住宅房屋租赁日常管理的协管工作。
第二章 租赁范围和条件
第五条 本办法所称房屋租赁，是指出租人将房屋提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
有下列情形之一的，视为房屋租赁：
（一）将房屋以联营、承包、合资、合作经营等方式提供给他人使用，不参与经营，并取得收益的；
（二）将房屋以柜台、摊位等方式分割提供给他人使用，并取得收益的；
（三）将地下构筑物提供给他人使用，并取得收益的。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）房屋权属有争议的；
（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（三）已被鉴定为危险房屋的；
（四）法律、法规规定不得出租房屋的其他情形。
第七条 房地产开发企业预租商品房，应当取得商品房预售许可证后方可进行。已经办理预售的商品房不得再行预租。
本条前款所称商品房预租，是指房地产开发企业依法投资开发的商品房未竣工前，向承租人约定预出租商品房并收取一定金额预收款的行为。
第三章 租赁合同
第八条 房屋租赁当事人应当订立书面租赁合同，并载明以下主要内容：
（一）当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限和房屋交付日期；
（五）租金数额、支付方式和期限；
（六）房屋使用要求和维修责任；
（七）房屋返还时状况；
（八）转租的约定；
（九）违约责任；
（十）争议解决方式；
（十一）当事人约定的其他事项。
市工商行政管理部门应当会同市房产行政主管部门制定房屋租赁合同示范文本，供房屋租赁当事人参照使用。
第九条 房屋租赁的租金，由租赁当事人协商确定。
市房产行政主管部门应当根据房屋租赁市场的租金价格水平，在报纸、网站等媒体上定期发布房屋租赁市场参考租金价格信息。
第十条 租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，应当提前3个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有权转让给非承租人的，受让人应当继续履行原租赁合同。
第十一条 出租已抵押房屋时，出租人应当将租赁情况告知抵押权人；将已出租房屋抵押时，出租人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
第十二条 房屋租赁期届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月征得出租人同意，并重新签订租赁合同。
第十三条 房屋租赁中发生争议，当事人可以协商解决，也可以申请市房产行政主管部门或者工商行政管理部门进行调解；协商调解不成的，可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第四章 租赁登记备案
第十四条 房屋租赁关系的确立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起30日内到市房产行政主管部门登记备案。
出租人从事房屋租赁经营活动，法律、法规和规章规定应当办理工商、税务登记的，依照规定办理。
第十五条 办理房屋租赁登记备案，当事人应当提交下列文件：
（一）房屋所有权证或者证明其权属的其他有效文件；
（二）当事人身份证明或者法律资格证明；
（三）房屋租赁合同；
（四）出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的书面证明；
（五）出租委托代管房屋的，需提交委托人授权出租的合法有效证明。
当事人应当对证明的真实性负责。
第十六条 房地产开发企业预租商品房，应当按照本办法第十四条、第十五条规定办理登记备案手续。
第十七条 市房产行政主管部门自接到房屋租赁登记备案申请之日起5个工作日内，对符合本办法规定的，予以登记备案；对不符合本办法规定的，不予登记备案，并书面答复申请人。
第十八条 市房产行政主管部门应当及时与公安、工商、税务等有关部门互通房屋租赁信息，做到信息共享。
第十九条 租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续时，应当如实申报租金，不得弄虚作假。
申报的租金明显低于房屋租赁市场参考租金价格，或者租赁合同未约定租金以及约定租金不明的，市房产行政主管部门按照评估价格予以确定。
第二十条 房屋租赁期间有下列情形之一的，市房产行政主管部门应当注销登记备案手续：
（一）申报材料不实的；
（二）房屋灭失的；
（三）房屋出现重大安全隐患，不适合继续出租的。
第二十一条 房屋出租人应当依法纳税。税款由税务部门征收，也可由税务部门委托市房产行政主管部门代为征收。
房屋租赁当事人应当按照规定缴纳房屋租赁管理的有关费用。出租人不能按时缴纳的，承租人应当代缴；承租人代缴的，可以抵付租金。
第二十二条 承租人不得利用承租的房屋从事违法犯罪活动。
出租人发现承租人利用出租房屋从事违法犯罪活动的，应当及时向有关部门报告。
第二十三条 市房产行政主管部门应当定期或者不定期地对房屋租赁情况进行监督检查。
房屋租赁管理人员在对房屋租赁情况进行监督检查时，应当出示执法证件，房屋租赁当事人应当予以配合，并如实提供有关材料，不得隐瞒或者弄虚作假。
第五章 租赁房屋的交付、使用和维修
第二十四条 出租人应当按照合同约定的期限将房屋交付承租人。
承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并应当遵守有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法需经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
第二十五条 承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法需经有关部门审批的， 应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
第二十六条 出租人可以对承租人使用房屋的情况进行查看，但不得影响承租人正常使用房屋；承租人对出租人的查看应当予以配合。
第二十七条 出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态，承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人应当及时修复，但租赁合同另有约定的，从其约定。
出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护。
第六章 转 租
第二十八条 房屋转租是指承租人在租赁期间经出租人书面同意后，将其承租的房屋部分或者全部再出租的行为。
下列行为视同转租：
（一）将承租的房屋或者其附属设施以联营、合资、合作等方式提供给他人使用，不参与经营，并取得收益的；
（二）将承租房屋有偿提供给其下属独立法人单位使用的。
受转租人不得将租赁房屋再出租。
第二十九条 房屋转租当事人应当签订房屋转租合同。转租合同签订后30日内，转租当事人应当按照本办法的有关规定向市房产行政主管部门办理登记备案手续。
第三十条 房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期日。
第三十一条 房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。
房屋转租期间，转租人和受转租人的权利、义务参照本办法有关出租人和承租人的权利、义务的规定。
第七章 法律责任
第三十二条 违反本办法有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令改正，并按下列规定处罚：
（一）违反本办法第六条（一）（二）（三）项规定，将不得出租的房屋出租的，对出租人处以1000元以上5000元以下的罚款；
（二）违反本办法第七条规定，预租商品房未取得商品房预售许可证或者将已经办理预售的商品房再行预租的，对出租人处以2万元以上5万元以下的罚款；
（三）违反本办法第十四条、第十六条、第二十九条规定，出租房屋没有登记备案的，对住宅租赁当事人处以200元以上1000元以下的罚款，对非住宅租赁当事人处以5000元以上5万元以下的罚款。
第三十三条 违反本办法其他规定的，由有关部门依照相关规定予以处罚。
第三十四条 市房产行政主管部门及其工作人员应当按照法定的权限和程序，认真履行法定管理和监督职责，不得利用职权徇私舞弊。
违反本条前款规定的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 侮辱、殴打房屋租赁管理工作人员或者阻挠其执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十六条 对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十七条 罚款票据的使用和罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。
第八章 附 则
第三十八条 县（市）房屋租赁管理，参照本办法执行。
第三十九条 涉外房屋租赁，除法律、法规另有规定外，适用本办法。
第四十条 本办法自2005年9月10日起施行。
关于印发国有资本金效绩评价有关标准的通知（已失效）
财政部
关于印发国有资本金效绩评价有关标准的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国有资产管理局（办公室）、国务院各部、委和直属机构，各总公司、集团公司：
为规范国有资本金效绩评价工作，使企业效绩评价具有统一、科学、客观的评价依据，根据财政部、国家经贸委、人事部、国家计委联合发布的《国有资本金效绩评价规则》和《国有资本金效绩评价操作细则》（财统字〔1999〕2号）的规定，我们制定了《1998年度国有资本金效绩评价标准值》和《国有资本金效绩评价评议指标参考标准》（试行），现印发给你们，请根据效绩评价工作实际，对照选择和正确使用，确保效绩评价工作的科学性和规范性。
《1998年度国有资本金效绩评价标准值》编制说明
《1998年度国有资本金效绩评价标准值》主要用于定量指标的评价。标准值全部数据根据全国国有企业年度会计报表资料，运用数理统计方法测算确认，并按年度分别发布。
《1998年国有资本金效绩评价标准值》以国民经济行业基本分类为基础，共分为三个层次，140类，即第一层次按国民经济部门划分，为10类；第二层次按国民经济行业类别分类，为37类；第三个层次按国民经济具体产业分类，为93类。在第一类中，又分为行业合计和大、中、小规模四种不同范围。在每个范围内又分为优秀值、良好值、平均值、较低值和较差值五个档次，形成了较为完整的标准值体系。
《1998年度国有资本金效绩评价标准值》由于数据量大，已另行汇编成册，将专门发送。
国有资本金效绩评价评议指标参考标准（试行）
为满足对效绩评价评议指标进行客观公正计分的需要，根据《国有资本金效绩评价规则》和《国有资本金效绩评价操作细则》的规定，现将八项评议指标的五级参考标准作如下具体规定：
一、领导班子基本素质
Ａ：企业领导班子具备较高的知识结构，经验丰富，熟知经营管理及本行业技术，经营业绩突出；团结协作，廉洁自律，爱岗敬业；奖惩严明，受到员工爱戴；有先进的经营理念，勇于创新，重大决策均经过充分的科学论证并达到预期目标；工作成绩显著。
Ｂ：企业领导班子学识较高；经验比较丰富，经营业绩较好；对企业有较强的责任感；能够廉洁自律，团结协作，比较有威信；主要决策经过科学论证，无重大决策失误。
Ｃ：企业领导班子学识、能力及业绩一般；主要领导基本称职，做到团结协作，尽职尽责，关心员工；主要决策基本正确，满足企业持续发展需要。
Ｄ：企业领导班子内部不协调，工作配合不默契，造成工作决策失误；企业领导班子成员自我约束不严，岗位责任感不强，奖惩不明；员工积极性不高；意见较多。
Ｅ：企业领导班子不够团结；主要领导不得力，或以权谋私，决策失误较多，企业效益滑坡；员工怨声很大。
二、产品市场占有能力（服务满意度）
（一）产品市场占有能力
Ａ：主要产品质量达到国际标准或国外先进标准，并通过ＩＳＯ国际认证；主要技术指标达到同期国际先进水平；产品功能优良，并为消费者所接受，性能价格比合理；大型企业产品在国内市场占有率居全国或同行业前十位，或产销率达95％以上；产品品牌的市场知名度很高，售后服务很好，更新换代速度比较快。
Ｂ：主要产品质量均达到国家先进标准；主要产品技术指标处于国内问期先进水平；性能价格比较为合适；拥有国内名牌产品，在同行业具有较高声誉和品牌知名度，并能不断进行产品升级换代；大型企业在国内市场占有率居全国或同行业前二十位，或产销直达到90％以上，售后服务有保证。
Ｃ：主要产品质量符合国家标准，具有一定的区域知名度和竞争力；主要技术指标处于国内中等水平；产品性能一般，售价适中；正要产品销售情况正常；产销率达到80％以上。
Ｄ：主要产品质量执行国家标准。但合格率在85％以下，技术水平处于国内比较落后状态；功能不强，但销售价格偏高，或者功能过于超前，价格很高，难以被消费者接受；产品多年一贯制，品牌认知度较低，下场竞争力弱，产销率在50％－80％。
Ｅ：产品质量达不到国家标准，产品技术水平较为落后，质次价高，产品积压严重，产销率在50％以下。
（二）服务满意度
Ａ、服务质量上乘，在最近三年曾获得国家或省级的荣誉认证；服务人员素质高。态度和蔼热诚，能迅速满足消费者的需要；商品或服务齐全，定价合理，严格履行对消费者的各种承诺；服务场所的设施、装模等满足顾客的心理需要。
Ｂ、服务质量比较好，能够较为迅速的满足消费者的各种合理需要；商品或服务的种类比较丰富，价格比较合理；能够在服务态度、设施等方面使消费者达到心理满足。
Ｃ、服务质量一般、价格基本合理，能够满足消费者的基本需要；对各项承诺完成情况一般。
Ｄ、服务不够规范，价格不尽合理，各项承诺经常拖拉并有少数不兑现现象，不能满足消费者的一般心理需要。
Ｅ、服务质量差、价格高，难以满足消费者的物质或心理需要。
三、基础管理比较水平
Ａ、企业组织结构健全、合理、精简；各项规章、制度先进完备可行，并得到很好的贯彻执行；企业的会计核算、财务管理、质量管理、投融资管理等都符合国家有关法律、法规；有严格的计划控制手段，并能够不断创新。经济效果显著；有明确的权责和有效的激励约束机制。
Ｂ、企业组织结构比较健全、合理；财务、会计、质量等各项制度和控制符合国家有关规定，并比较先进、完备，执行状况较好；岗位责任比较明确，有相应的激励和约束机制。
Ｃ、拥有维系企业正常运转的一般规章制度，但制度先进性和规范性不强，执行情况一般，经济效果不明显；能够遵守国家有关规定，无重大违纪行为。
Ｄ、企业基础管理工作比较薄弱，机构臃肿，效率不高；各项规章制度不完备，且比较落后，执行不够严格；存在违章违纪行为，生产秩序较差。
Ｅ、企业内部组织结构、规章制度等不健全，或者形同虚设，权责不明，管理混乱，人。：涣散，生产经营难以正常进行。
四、在岗员工素质状况
Ａ：员工中中专以上学历占20％以上，高中毕业以上的超过60％；全体员工达到岗位技能标准，每年至少一次参加有关技能培训；爱岗敬业，有强烈的主人翁精神和责任感，对企业发展充满信心，经常提出合理化建议；遵守企业的规章、纪律，讲求文明礼貌，生产经营秩序井然。
Ｂ：员工中中专以上学历占10％以上，高中毕业以上占50％；员工90％以上达到岗位技能标准，每年有70％的员工接受过各种形式的技能培训；爱岗敬业，有较强的责任感。关注企业的发展，并提出合理建议；员工文明守纪状况较好。
Ｃ：员工中的中专以上学历占5％以上，高中毕业占40％以上；员工80％以上达到岗位技能标准，每年有50％的员工接受过各种形式的技能培训；对企业发展有一定信心；员工有责任感和敬业精神，对企业规章制度和纪律的遵守上表现一般。
Ｄ：员工中的中专或高中以上学历人数所占比例在20％以上；有50％以上的员工达到岗位技术标准，多数员工未参加过专业技能培训；员工对企业的责任感、归属感不强，纪律比较松驰，对企业发展缺乏信心。
Ｅ：员工高中毕业以上人数所占比例很低，员工技术水平欠佳；有一半以上达不到一般岗位技术标准，多数员工未参加过专业技能培训；缺乏责任感，纪律涣散，对企业发展没有信心。
五、技术装备更新水平（服务硬环境）
（一）技术装备更新水平
Ａ：主要设备生产技术处于同期国际先进水平，并与企业生产实际需要相适应；开工饱满，设备利用率接近100％，运转率达到95％以上；重视技术投入，有雄厚的技术装备更新和新产品开发的技术力量和资金力量，每年研究与开发投入占销售收入总额的3％以上；有较强的环保意识，环保技术措施完善，并通过ＩＳＯ14000认证。
Ｂ：主要设备生产技术处于国内先进水平，基本符合企业生产的实际需要2设备利用率较高，运行正常，基本无闲置设备，利用率达90％以上；重视技术投入，有比较强的研究开发力量，每年研究开发投入占销售收入总额的1％以上；环保措施比较完善，环保技术设施达标。
Ｃ：主要设备生产技术处于国内一般水平，开工基本达到生产要求，在85％以上，运转正常；能够认识到技术开发与投入的重要性，但基本没有正式计划，只有临时行为；有环保措施；但不很完善，环保技术指标基本达标。
Ｄ：主要设备生产技术处于国内落后水平。或者具有先进技术设备，但不适合企业生产实际而闲置；开工率较低，但基本能达到60％以上，设备低效运转、磨损比较严重；没有技术开发与投入计划，只有临时决定进行一些小的维修或技术改造；环保措施不完备，存在一定环境污染。
Ｅ：主要设备生产技术陈旧落后，属淘汰对象的较多，设备闲置浪费比较严重，利用率不足60％；不重视技术开发，没有技术投入；没有环保措施或措施无效，环境污染严重，有被勒令停工停产或限期改造的可能。
（二）服务硬环境
Ａ、设施齐备、先进，消费者感到方便；布局合理，装饰得当，使人产生舒适、愉快的感觉；信息化、自动化程度高，实现了网络化管理。
Ｂ、设施比较齐备、先进，消费者感到比较方便；内部结构合理，能够使人保持心情愉快；拥有一定量的计算机等自动化设备。
Ｃ、设施配备和先进程度一般，内部布局比较合理，使人感到较为舒适，能够达到比较方便使用的目的。
Ｄ、拥有必备的设施，但缺乏先进性，条件比较简陋。
Ｅ、内部设施不够齐全，环境不尽舒适，服务条件较差。
六、行业或区域影响力
Ａ：企业在行业或区域具有综合影响力，销售收入或资产总额居全国同行业企业前10位或本省同行业前3位；有很强的龙头作用，辐射带动相关产业发展，财政贡献突出，安排就业和再就业能力强；经营管理经验十分先进，具有全国同行业普遍学习和借鉴意义。
Ｂ：企业在行业或区域具有一定影响力。销售收入或资产总额居全国同行业企业前州位，或在省内同行业中排前6位；能够辐射带动相关产业发展，财政贡献较大，安排就业和再就业的能力比较强；有比较先进或切合本地实际的经营管理经验，在本地区具有借鉴作用。
Ｃ：企业在行业或区域影响力一般，销售收入或资产总额在本地区企业中排在中间位置，有一定财政贡献和解决就业能力，是相关产业的重要供货商或消费者。
Ｄ：企业在行业或区域影响力较弱，对相关产业发展作用不大，财政贡献能力较差。
Ｅ：企业在行业或区域没有影响力，生产经营处于负增长，企业发展困难重重。
七、企业经营发展策略
Ａ：企业具有理性、科学的短期、中期和长期发展计划，生产经营目标明确；制定的筹资、投资、生产、营销、兼并重组等各种经营策略符合实际。有利于企业效益的提高和长期、持续的发展。
Ｂ：企业具有比较理性、实际的短期、中期和长期发展计划，生产经营的目标比较明确；制定的生产、营销、投（筹）资、兼并重组等各种经营策略比较符合实际，能够促进企业效益的提高和持续发展。
Ｃ：企业具有比较明确和符合实际的发展计划和目标；生产经营、投融资等各种经营策略的制定基本正确、有效，能够保证企业获得赢利和持续运转。
Ｄ：企业的发展目标和方向不十分明确或不十分切合实际，但企业现有的生产经营策略基本能够使企业维持下去。
Ｅ：企业没有明确的发展计划和目标，各种生产经营策略的制定盲目、被动，无助于企业的发展。
八、长期发展能力预测
Ａ：根据对前面各项指标综合评价情况的分析，如不发生意外，企业未来3年的发展潜力很大，势头强劲，前景看好，处于上升状态。
Ｂ：根据对前面各项指标综合评价情况的分析，如不发生意外，企业未来3年的发展有比较坚实的基础，潜力较大，呈现逐渐上升势头。
Ｃ：根据对前面各项指标综合评价情况的分析，如不发生意外，企业未来3年的发展有一定基础，比较乐观。
Ｄ：根据对前面各项指标综合评价情况的分析，企业未来发展前景不十分明朗，难以预测前景式发展前景不乐观。
Ｅ：根据对前面各项指标综合评价情况的分析，企业困难重重，发展前景暗淡。