财政部 等


关于印发《世界银行贷款项目采购管理暂行规定》通知
1996年11月18日，中华人民共和国财政部、国家机电产品进出口办公室

各中央主管部委贷款办、各省、自治区、直辖市财政厅（局）、各地区各部门机电产品进口办公室、各项目单位、各国际招标代理机构：
为了进一步加强对世行贷款项目采购工作的规范化管理，提高采购活动的经济性、效率性和透明度，防止采购过程中欺诈和腐败现象的发生，财政部世行司和国家机电产品进出口办公室联合制定了《世界银行贷款项目采购管理暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有何意见，望及时函告。

附件：《世界银行贷款项目采购管理暂行规定》
为了更有效地利用世界银行（以下称世行）贷款（包括世行提供的赠款和通过世行获得的多边和双边赠款，以及与世行贷款混合使用的联合融资贷款）采购设备、一般商品和土建工程，保证依据国家和世行有关规定公正合理招标评标，保证采购工作的经济性、效率性和透明度，防止采购过程中浪费、欺诈和腐败现象的发生，特制定本规定：
第一条 采购管理办法
各地方、各部门在实施世行贷款项目采购和合同管理的过程中，均须按本规定办理。需制定地方或部门的办法或规定，须经财政部审核批准后方可颁布执行。
第二条 采购计划
项目的总采购清单须经国家计委批准，地方项目和中央部委打捆项目的年度采购计划／清单和每批采购的计划／清单须送经地方省级财政部门审核并作出书面确认后方可执行。财政部门应在收到该计划／清单后十个工作日内提出意见或进行确认（如在规定期限内没有反应视为同意）。
第三条 招标代理的选定
项目单位须根据财政部、中国人民银行、国家计委颁发的《世界银行和亚洲开发银行贷款项目国际招标代理机构委托指南》中规定的程序和方法选定招标代理机构（以下称招标代理）。项目业主单位应按规定向所有有资格承担国际招标业务的公司发出委托邀请书，委托邀请书须按财政部编制的“咨询邀请函样本”（以下称邀请函）编制。
各招标代理应按“邀请函”的要求提出详细的招标和采购咨询服务方案，并按采购合同总金额的一定百分比，或按人月费率和拟投入人月为基础提出收费报价。方案中应包括关键工作人员的简历，中选并签订委托协议后未经项目业主单位同意不得更换。在世行编制出“采购代理标准合\同格式”后，招标代理和项目单位应使用该格式签订招标代理委托协议书。
中央项目（包括铁路、邮电、电力、银行和技援项目等）、中央部委打捆项目和中间金融机构项目的招标代理评审报告由项目单位报送财政部审核并备案，地方项目的招标代理评审报告须送请相应地方省级财政部门出具书面意见，然后由项目业主单位将评审报告和书面意见报送财政部审核并备案。项目单位和招标代理机构在得到财政部门的书面同意后，方可签订“委托协议书”。协议双方的权利和义务应在“委托协议书”中明确规定。招标代理和项目单位在招标和合同执行期间的分工安排应作为招标文件的附件告知投标人。
国内竞争性招标的招标代理机构（如使用的话），应按同样程序和办法选定。
第四条 国际竞争性招标
（一）招标文件的编制
1、国际和国内竞争性招标使用的招标文件商务部分，必须采用财政部最新修订并统一印制的《世界银行贷款项目招标采购文件范本》（以下称范本），任何招标代理或项目单位不得修改、翻印或打印范本标准条款，或使用盗版印制的范本。招标代理和项目单位只可根据项目的具体情况编制“投标人须知”的前附表（招标资料表）、合同（特殊）条款的资料表／投标附录，以及允许编制的土建工程合同专用条款，并将这些自行编制的部分，连同经国内有关主管部门审定的技术规格和相关附表送世行审批（抄送财政部），范本标准条款可不送世行审查。根据招标货物和土建工程的不同要求，特别认定的如不满足要按废标处理的商务条款和条件，应在自行编制的“投标人须知”前附表（招标资料表）中注明。
2、招标文件中的技术规格、工程量清单和图纸等部分及对制造商／承包人的业绩／资格要求，由项目单位编制。设备技术规格书中应列明主要技术参数并加注“※”号，并在相应条款中注明“如不满足将导致废标”。如采购成套设备，应列出设备清单并用“※”号标出主要设备。
3、招标文件的投标人须知前附表（招标资料表）中应注明评标时使用投标书副本，投标人必须确保投标书的正本与副本完全一致，投标人承担由于正副本不一致而导致废标的风险。
4、土建工程国际竞争性招标，为防止投标人以不实际的低价夺标，保证项目按期按质完工，在招标文件中应规定在评标时对国内投标人或国内分包商的报价按国内行业主管部门制定的定额标准，并根据所投施工方案进行审核澄清。如投标报价低于概算百分之二十（20％）以上，而投标的施工方案又无明显先进之处，无法证明其能够大大降低成本，可考虑废标。
（二）招标文件的审核
1、采购机电设备的项目单位，应将拟采购设备的招标文件送国家机电产品进出口办公室（以下称国家机电进出口办）进行审核。送审时应附上相应地区或部门机电产品进口办公室转报招标文件的送审函、国家计委对项目可行性研究报告或利用外资方案批复的副本及采购清单。国家机电进出口办将分别会同机械部和电子部等制造业主管部门对招标文件进行审核。对于“配额产品”和“特定产品”，国家机电进出口办在收到合格的招标文件后二十个工作日内（法定节假日顺延）将审核意见书面通知项目单位。对于“自动登记”类机电产品，国家机电进出口办将在十个工作日内将审核意见通知项目单位。项目单位在得到国家机电进出口办的同意后，即可将审核后的招标文件通过其招标代理报世行，如世行有不同意见，由项目单位与国家机电进出口办会同有关审核单位协商研究回复意见，由项目单位通过招标代理对外提出。世行批准招标文件后，即可刊登招标公告，对经审定的招标文件，项目单位和招标代理不得擅自改动。
2、项目单位在编制招标文件技术规格部分的同时，应制定构成技术废标的主要参数和允许的偏差范围，以及偏差折价计算方法。若用打分法评标，应制定评分标准。机电设备标的这类参数、方法和标准，应随招标文件一同送审，并报财政部备案；土建工程和一般商品标的这类参数、方法和标准，应送同级财政部门备案。
3、成套设备和供货安装合同的招标采购，如需对投标人进行资格预审，资格预审文件应按照招标文件送审程序上报。预审结果应报国家评标委员会（以下称国家评委会）成员单位审核。地方项目和中央部委打捆项目中的土建工程和一般商品标，如需对投标人进行资格预审，预审结果应报地方省级财政部门备案。
（三）公告和通告
对于所有估算合同金额为一千万或超过一千万美元的合同，其招标通告或资格预审通告须根据世行“采购指南”的规定，刊登在联合国《发展商业报》和／或国际广泛发行的著名技术杂志、报纸和贸易出版物上。
（四）开标
1、开标应按范本中的《标准评标报告格式》（以下称《评标报告格式》）附件一“评标指南”中的规定执行。按照招标公告发布的时间、地点开标。投标人的投标方案、备选方案、降价声明或价格折扣都应在开标时一并唱出，否则在评标时不予承认。
2、开标后应立即将投标书正本与副本核对、校正，然后将正本与唱标录音封存于国家评委会指定的招标代理处。评标时使用副本。负责封存正本投标书的单位应保证该正本的原始性。启封调阅正本投标书时，应有招标代理、项目单位和国家评委会成员单位的代表在场。
3、招标代理和项目单位应于开标后三个工作日内，将开标记录及折算美元价一览表（加盖单位公章），送世行和国家评委会成员单位备案。
（五）评标
评标须按《评标报告格式》中规定的原则和办法进行。地方财政部门和相应地区和部门机电产品进口办公室应参与地方和中央部委打捆项目的评标工作。根据我国实际情况，对机电设备的评标作如下具体规定：
1、商务评标要求
有以下情况之一的投标书，商务评审时按废标处理：
（1）投标人、投标货物不符合《评标报告格式》附件一“评标指南”5
（ｂ）段中关于合格性的规定；
（2）投标人未递交或迟交投标保证金或金额不足，保函有效期不足，出 证银行不符合招标文件要求的；
（3）代理商投标，投标书中无货源证明，或无招标文件中注明的主要设备的制造厂有效委托书的；
（4）投标书无法人代表签字，或签字人无法人代表有效授权书的；
（5）投标有效期不足的。
（6）投标书不能满足招标文件中注明的“如不满足按废标处理”的商务条款和条件的。
2、技术评标要求
（1）投标书不满足招标文件技术规格部分主要参数和偏差范围（即加注※号）的，应废标。
（2）填写技术比较表，应按招标文件要求与投标书中的参数如实填写，不得以符号等代表。对需要并可以接受澄清的技术问题，经澄清后满足要求按有效标接受，但在比较表中应注明。
3、价格评标要求
（1）按招标文件中的评标因素进行评标，对需要加减价的部分应依据招标文件和投标书的情况加以说明；
（2）投标人必须根据招标文件要求和设备技术状况列出质量保证期内必备件的清单和价格，并将该备件价计入投标总价。若所提供的设备不需必备件，应在投标书中说明，否则，评标时将其它有效标中必备件的最高价计入该标评标总价。
在评标的全过程中，若需要进行澄清，应通过书面方式进行，不得以任何理由以口头方式澄清，否则可导致废标。
4、业绩认定
业绩不满足招标文件要求应废标，但以下情况应视为投标业绩合格。
（1）境内的外商独资企业、合资企业、中外合作企业已生产符合招标文 件技术要求的同类同等级产品并已投入运行，且技术负责方已在投标书中承担技术 总负责责任，其业绩满足招标文件要求。
（2）中外合作生产的产品，技术总负责方业绩满足招标文件要求。
5、初评中若干问题的处理原则
（1）联营体投标，必须有联合投标的法律文件并明确各方责任。所有投标文件应以主要投标方名义出具。
（2）银行资信证明应提供原件，也可提供银行在开标日前三个月内开具资信证明的复印件。招标代理和项目单位根据实际情况，有权要求提供新的资信证明原件，若不能提供可废标。
（3）国内投标人应按在工商政管理部门注册的经营范围参与投标，反之应废标。
（4）报价以设备产地为依据，国产设备报出厂价（ＥＸＷ）。对国产设备给予评标价优惠的办法见《评标报告格式》附件一。
（5）对招标文件中规定采用公式法给予国内优惠的，在比较评标价时,在国外部分的报价上加价百分之十五（15％）或加上实际应付
的关税和其它进口税额，以低者为准。
（6）投标人在一份投标书中，对分包商、分包比例、分包设备及制造厂、价格等只能提供一种方案，并应有分包协议。若不能满足将有可能导致废标。
（7）投标人复印招标文件技术规格作为其投标书的一部分可导致废标。
（六）对评标结果的审查
1、机电设备标的初评结束后，项目单位和招标代理应及时将加盖双方公章并有各位评委签名的评标报告报国家评委会各成员单位。评标报告应按《评标报告格式》编制。各成员单位应在收到符合要求的评标报告后七个工作日内提出审查意见（未提出视作无异议）。国家评委会成员单位如意见不统一，应在其后一周内召开会议。审查决定按“国家评标委员会工作章程”作出。项目单位和招标代理在收到国家评委会“审议初评结果的通知”后，方可由招标代理将评标报告报世行审批。世行如有异议，由项目单位和招标代理商国家评委会作相应的解释、澄清和补充。如改变授标建议，应征得国家评委会的同意。世行批准后，招标代理即可发出中标通知书。需要进口的机电设备，签订供货合同前，应按“配额产品”“特定产品”和“登记产品”分别报相应的机电产品进口办公室（凭国家评委会通知、中标证明和世行批准函）办理有关进口手续。
2、采用两步法招标，每步评标结果都应报国家评委会成员单位审核。
3、土建工程和一般商品标的评标报告，地方项目应送相应地方省级财政部门备案，中央和中央部委打捆项目应送财政部备案。
第五条 其它采购程序
（一）有限国际招标基本照国际竞争性招标的原则办理，招标文件送审时，应提供拟邀请投标人的名单，名单中应包括有资格的国内投标。招标文件经国家机电进出口办审核同意后，可直接向邀请投标人发出投标邀请。
（二）国内竞争性招标按财政部颁布的《国内竞争性招标指南》办理。
（三）国际询价采购和国际直采的机电设备，应在采购之前按进口管理规定将采购设备分成配额、特定、登记三类，报送相应机电产品进口办公室征得同意后，再开始采购。询价采购应向至少三个供货商询价。并应邀请国内有资格的供货商报价。询价和直采的结果应征得 相应机电产品进口办公室（地方和中央部委打捆项目还应征得相应地方省级财政部门）同意后再报世行。世行批准后，即可办理进口和支付手续。
（四）国内询价和直采按世行和国内有关规定办理。
第六条 采购合同的确认
地方项目和中央部委打捆项目的采购合同，在正式签订前须送请有关地方省级财政部门审核并作出书面确认。财政部门应在七个工作日内作出确认或通知项目单位不同意确认的理由。审核确认的主要内容为：拟签订的合同条款和条件是否与招标文件中的合同条款和条件有重大偏离，是否增加了不必要的非生产性内容，合同价格是否超过原投标报价，原因是什么？等等。打捆项目如个别省不予确认或提出增减供货数量，而不予确认的或提出增减的数量又在原招标数量的正负百分之十五（15％）以内，则可考虑在合同中取消该不予确认的供货内容和数量或根据提议对数量进行增减调整；如多数项目省不予确认，则不得签订合同。合同签定后，项目单位应将合同副本送原确认单位备案，作为合同付款和落实债务的依据。合同执行期间对合同的任何修改，均应事先取得原确认单位的同意。对经审核确认的合同，财政部门应按合同规定按期付款。
第七条 合同执行
在合同执行期间，各项目单位和招标代理应严格执行合同，并及时组织办理货物的接运、验收和土建工程的监理和验收工作。对违反合同的事项应根据合同进行索赔和罚款，或提出仲裁。由财政负责还款的项目，索赔和罚款收入应上缴财政部门，其它项目的该类收入应补充相应的偿债准备金。合同的执行情况应定期通报同级财政部门。对有欺诈和行贿行为或履约表现很差的投标人，财政部门应予以通报，并配合财政部执行相应的处罚措施。
第八条 纪律
1、采购过程中应遵守国家有关法律、法规和本规定，以及世行的《采购 指南》。
2、在选定招标代理、招标、评标和合同谈判过程中，项目单位、招标代 理和有关部门及其经办人员，不得以任何方式索取或收受投标人提供 的回扣和好处费。
3、评标期间，任何人不准向投标人泄漏评标情况。
4、在评标期间，招标代理和项目单位的人员不得到投标人单位参观考 察
5、经国家审定的设备招标文件，招标代理和项目单位不得擅自更改；设备国际招标未经国家评委会批准，不得擅自将评标报告报送世行；地方项目和中央部委打捆项目未经财政部门确认，不得同投标人签订供货或工程承包合同。
6、招标代理必须根据财政部的批准件组织实施项目采购合同中的出国任务。
7、投标人应严格按照招标文件投标，不得以各种不正当的手段（包括欺诈、行贿等）干扰招、评标工作。
8、需进口的中标产品必须在合同签订之前办理进口手续。
9、参与招标活动的有关人员及其所在单位不得参与本项目投标。
10、项目采购的物资、设备只能用于本项目，不得擅自转让、变卖或串换。
第九条 处罚
采购工作各方违反国家有关法律、法规，严重违反本规定和世行“采购指南”造成“错误采购”，延误工程进度或导致全部废标，给国家造成经济损失和不良国际影响的，将视情况予以如下处罚：
1、招标代理责任，将取消其在有关项目中的招标代理资格并禁止其在五个新项目中参加招标代理权的竞争。对于由于招标代理责任造成的错误采购，并给项目单位或中标人带来经济损失的，招标代理应予以赔偿。
2、项目单位责任，财政部世行司将暂停办理项目的有关手续，并通知世行管理项目专用帐户的部门暂停支付。
3、投标人责任，按废标处理，并视情节，财政部世行司将在一定时期内禁止其在我国世行项目中投标。
4、国家机电进出口办将会同有关部门暂停办理项目采购设备的有关手续。
5、财政部世行司和有关地方省级财政部门将对违纪单位和违纪情况的处理决定向有关上级主管部门，其它项目单位和中央有关部委通报。
第十条 解释：本规定涉及进口管理的部分由国家机电产品进出口办负责解释，其余部分由财政部世行司解释。
第十一条 生效：本规定自发布之日起生效。






广东省珠海市人大常委会


珠海市物业管理条例

(2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年11月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)


第一章　总则



第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导，促进物业管理的专业化、市场化、规范化。

第四条 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。

规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内，做好物业管理有关工作。

第五条 街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作，协调物业管理与社区建设的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。

市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费，保障其正常开展与物业管理相关的工作。

第六条 本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。

第七条 市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律，维护物业服务企业合法权益，协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。

第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理与服务。

第九条 提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。



第二章　业主、业主大会、业主委员会



第十条 业主应当按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规，依法行使权利，履行义务。

第十一条 业主依法设立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治和自律。

一个物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十二条 区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。

第十三条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定；

（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（四）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

尚未划定或者需要调整物业管理区域的，区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府，考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，划定或者调整物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

第十四条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以按照本条例规定，召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上；

（二）首套房屋出售交付使用超过二年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。

第十五条 建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府，并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和联系方式。

第十六条 经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。

街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实，符合业主大会成立条件的，应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十七条 业主大会行使下列职权：

（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，监督合同履行；

（四）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）听取和审查业主委员会的工作报告；

（七）决定物业管理的其他重大事项。

第十八条 业主大会成立后，业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的，业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议：

（一）持有百分之二十以上投票权数业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

发生上述应当召开业主大会会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。

第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主可以委托代理人出席业主大会。

第二十条 业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。

第二十一条 业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。

非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。

第二十二条 业主在业主大会会议上的投票权分为两类：第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算；第二类根据业主人数计算，一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准；尚未办理房地产权证的，以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地居民委员会的证明，房地产登记部门应当予以配合。

建设单位有未出售物业的，以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。

第二十三条 业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第二十四条 投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内，并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满，业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。

业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。

第二十五条 业主委员会是经业主大会选举产生，在物业管理活动中，办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）组织业主委员会换届选举；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同；

（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同，督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用；

（五）监督管理规约实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定：

（一）业主委员会委员为五人以上十五人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定；

（二）业主委员会委员候选人采用业主自荐，或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生；

（三）业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。

居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。

第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。

第二十八条 业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。

第二十九条 业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第三十条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员：

（一）存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的；

（二）连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的；

（三）本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的；

（四）存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为，不宜成为业主委员会委员的。

第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格终止：

（一）已经不是本物业管理区域业主的；

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（三）因疾病等原因丧失工作能力的；

（四）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）存在本条例第三十条所列情形之一的。

业主委员会委员有上述情形的，由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案，并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。

第三十二条 业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止，或者不应当终止而被终止的，可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见，经居民委员会审查，认为应当终止或者恢复委员资格的，由居民委员会向业主委员会提出意见，业主委员会应当接受。

第三十三条 业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于七日。

第三十四条 业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府，提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的，从其规定。

业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的，区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会进行换届选举。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的，业主委员会应当继续履行职责，并在居民委员会指导下，继续组织换届，直至新一届业主委员会产生。

第三十五条 业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责，不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定，不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票，不得从事与物业管理无关的活动。

第三十六条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，区物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。

第三十七条 区物业管理行政主管部门应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查，发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

业主委员会有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门会同街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会，决定是否解散原业主委员会，选举产生新一届业主委员会：

（一）有超越职权、违反法律法规的行为，严重侵害业主合法权益的；

（二）有严重影响社区安定和社会稳定行为的；

（三）对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

第三十八条 业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主共同承担，费用的筹集方式由业主大会决定，也可以从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门帐号，对费用实施依法管理，费用的使用接受全体业主的监督。

首次业主大会会议的组织费用，由全体业主共同承担，由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹，接受业主和居民委员会监督。



第三章 物业配套设施设备



第三十九条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分：

（一）物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房；

（二）共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间；

（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；

（四）建设单位在房屋买卖合同中约定或者以其他形式承诺归全体业主所有的其他配套设施设备和相关场地。

除了按照规定应当进行面积分摊的配套设施设备和相关场地之外，房地产登记部门不得向任何单位或者个人核发上述配套设施设备和相关场地的房地产权证书。

第四十条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第四十一条 规划批准的人防工程，投资者可以合法利用，但不得出售或者变相出售。

第四十二条 新建物业，应当在取得商品房预售许可证前依法明确所有物业配套设施和场地的权属，并将相关权属文件向市房地产登记主管部门备案。

相关权属文件应当在物业销售现场予以公告，向物业买受人予以明示，并作为房屋买卖合同的附件。

第四十三条 新建物业的建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房。物业管理用房应当满足物业管理需要，最低配置标准为：

（一）物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以下（含五万平方米）的，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之三，且建筑面积不得少于一百平方米；

（二）物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以上十万平方米以下（含十万平方米）的，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二点五，且建筑面积不得少于一百五十平方米；

（三）物业管理区域房屋总建筑面积十万平方米以上二十万平方米以下（含二十万平方米）的，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二，且建筑面积不得少于二百五十平方米；

（四）物业管理区域房屋总建筑面积二十万平方米以上四十万平方米以下（含四十万平方米）的，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之一点五，且建筑面积不得少于四百平方米；

（五）物业管理区域房屋总建筑面积四十万平方米以上的，不低于物业管理区域总建筑面积的千分之一，且建筑面积不得少于六百平方米。

分期建设的物业，建设单位应当在首期建设的物业管理区域内依照前款规定配置物业管理用房，或者在每期建设的物业管理区域内依照前款规定按照本期房屋建筑面积与物业管理区域房屋总建筑面积的比例配置物业管理用房。

第四十四条 规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时，应当按照本条例规定的标准提出物业管理用房的具体要求，并在建设工程规划许可证中载明物业管理用房的具体位置以及建筑面积。

建设单位申请商品房预售许可证、房地产权证书时，应当提交物业管理用房的房号、建筑面积等有关资料。建设单位未提交有关资料的，房屋销售管理部门不予核发商品房预售许可证，房地产登记部门不予核发房地产权证书。

房屋销售管理部门应当在商品房预售许可证中载明物业管理用房的具体位置、面积。

房地产登记部门应当在房地产权证书中载明物业管理用房的具体位置、面积。

第四十五条 物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。

建设单位应当在前期物业管理期间将物业管理用房提供给负责前期物业管理的物业服务企业使用。

第四十六条 建设单位应当按照房屋买卖合同的约定，为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。



第四章 物业管理服务



第四十七条 物业服务企业应当按照物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动，从业人员应当按照规定取得资格证书。

市物业管理行政主管部门可以委托各区物业管理行政主管部门核发在本区工商行政管理部门进行工商登记的物业服务企业三级（含暂定三级）资质证书。

市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前，应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案。

物业管理行政主管部门应当对物业服务企业进行考核，建立物业服务企业信用档案，向社会公开。

第四十八条 住宅物业的建设单位应当在取得商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业，并将签订的前期物业管理服务合同向物业管理行政主管部门备案。前期物业管理招投标按照有关规定执行。

投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

前期物业管理服务合同可以约定期限；期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止。

除有特别规定外，本条例关于物业管理服务合同的有关规定适用于前期物业管理服务合同。

第四十九条 建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约，作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业管理服务合同约定的内容，应当载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费用标准。建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业管理服务费用标准的，按照政府指导价的最低标准执行。

第五十条 业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定的物业服务企业签订物业管理服务合同，物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的物业管理服务。

第五十一条 物业服务企业享有下列权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同，对物业及其环境秩序进行管理；

（二）依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用；

（三）制止物业管理区域内损害公共利益的行为；

（四）法律、法规规定的其他权利。

物业服务企业履行下列义务：

（一）履行物业管理服务合同，提供安全防范、卫生保洁服务，提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务；

（二）公布日常维护费用等公共费用的使用情况；

（三）接受业主委员会和业主的监督；

（四）法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。

第五十二条 物业管理服务合同应当约定下列基本内容：

（一）物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标；

（二）物业管理服务费用的标准及收取办法；

（三）物业管理服务费用收支管理的措施及目标；

（四）各方权利义务；

（五）违约责任；

（六）合同争议及纠纷的解决办法；

（七）提前解除合同的条件；

（八）合同期限；

（九）合同生效条款；

（十）其他事项。

物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。

合同的期限一般不少于三年，不超过五年。

物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本，签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。

第五十三条 物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第五十四条 物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。

物业服务企业应当积极参与社区建设，支持居民委员会开展工作，积极配合公安、人口计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好有关工作。

第五十五条 物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，应当依法承担相应的法律责任；有保证人身、财产安全特别约定的，从其约定。

第五十六条 物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。

政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，根据物价指数进行适时调整，每年向社会公布。

政府指导价范围之外的物业管理服务收费，可以实行市场调节价。

第五十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。物业服务企业不得单方收取公示范围之外的费用。

第五十八条 物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的，从约定。

建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的，不予办理竣工验收备案。

第五十九条 物业管理服务费用按照下列规定承担：

（一）前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担；

（二）物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。

业主空置物业，应当交纳物业管理服务费用。

第六十条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取任何附加费用。

第六十一条 业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳；物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。

业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。

业主违反物业管理服务合同约定，逾期不交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十二条 物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的，受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。

受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会，办理有关手续。

第六十三条 业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的，应当重新签订物业管理服务合同；决定不续聘的，应当以书面形式通知对方。

物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。

第六十四条 物业管理服务合同终止，决定不续聘的，物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域；物业管理服务合同未约定期限的，应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前，应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料；物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交，不得外泄；物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作，办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前，不得进入物业管理区域，居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。

第六十五条 物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的，交接各方应当书面确认。

查验中发现的问题，属于建设单位责任的，建设单位应当承担相应责任；属于部分业主责任的，部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任；属于全体业主责任的，全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任；属于物业服务企业责任的，物业服务企业应当承担相应责任。

第六十六条 业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业管理服务合同。

业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。



第五章 物业的使用



第六十七条 物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。

第六十八条 业主委员会、物业服务企业应当对业主和非业主使用人使用物业的行为进行监督，对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为，应当及时劝阻、制止，督促改正。拒不改正的，应当及时报告有关行政管理部门依法处理。

第六十九条 禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构, 破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能；对房屋进行分割搭建，将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租；

（四）占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备；

（五）超过设计规定的荷载使用物业；

（六）擅自改动、接驳共用管线；

（七）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将厨房间改为卫生间；

（八）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（九）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（十）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物；

（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第七十条 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主和非业主使用人的需要。

第七十一条 建筑区划内属于业主共有的车位，业主可以按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。

利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。

第七十二条 物业管理区域内的停车管理服务收费标准应当符合市人民政府的有关规定。

业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的，由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同，费用由双方另行约定。

第七十三条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋或者安装室外设施，应当事先向物业服务企业进行登记。

物业服务企业应当与业主或者非业主使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金，用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后，未发生前述行为的，物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内退还装修保证金；发生前述行为的，应当在整改完成后三十日内退还保证金。

第七十四条 物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查，对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时报告城市管理行政执法部门。

第七十五条 城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后，应当及时进行调查核实，依法处理。

属于正在实施的装饰装修违法行为的，由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为；违法装修装饰虽已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的，城市管理行政执法部门可以强制拆除违法装饰装修，扣押有关建筑材料、物品、工具设备。

第七十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十七条 利用物业共有部分进行经营活动，应当首先征得相关业主同意。

合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。

合法利用物业共有部分所获取的收益分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。



第六章 物业的维修

第七十八条 业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

第七十九条 供水、排水、供电、供气、消防、照明、通讯、网络、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

第八十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。

第八十一条 保修期满后，物业专有部分的维修、更新费用，由专有部分业主自行承担。

第八十二条 保修期满后，物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则，按照其所拥有物业建筑面积的份额承担，对维修责任另有约定的，从约定。

提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。

政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。

第八十三条 物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担：

（一）部分共有的物业，由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担；

（二）全体共有的物业，由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。

第八十四条 人为造成物业损坏的，由责任人负责修复，造成损失或者不良影响的，责任人应当承担有关责任。

第八十五条 决定对全体共有的物业进行维修的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。

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