潍坊市人民政府关于印发经济适用住房价格管理办法的通知

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潍坊市人民政府关于印发经济适用住房价格管理办法的通知

山东省潍坊市人民政府


潍坊市人民政府关于印发经济适用住房价格管理办法的通知

潍政发〔2012〕19号


各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府各部门、单位:
  《潍坊市经济适用住房价格管理办法》已经2012年7月3日第七次市政府常务会议研究通过,现予印发。请结合各自实际,认真贯彻执行。
    

二Ο一二年七月七日



潍坊市经济适用住房价格管理办法


  第一条为加强经济适用住房价格管理,规范经济适用住房价格行为,根据《中华人民共和国价格法》及国家经济适用住房价格管理规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条本办法适用于本市行政区域内经济适用住房价格管理。
  第三条本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
  第四条市、县(市、区)人民政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门,依法对本地区经济适用住房价格实施管理。
  建设、财政、国土资源、规划等部门协同价格主管部门做好经济适用住房价格管理工作。
  第五条 经济适用住房销售基准价格实行政府指导价,并实行分级管理。
  奎文、潍城行政区划范围内经济适用住房销售基准价格,由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门、财政部门提出意见,报市政府批准后公布执行;其他县市区行政区划范围内经济适用住房的销售基准价格,由所在地价格主管部门会同经济适用住房主管部门、财政部门确定,经当地政府批准,报市价格主管部门备案后公布执行。
  第六条 经济适用住房销售基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成:
  (一)开发成本。
  1.按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;
  2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费;
  3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费;
  4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;
  5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算;
  6.贷款利息按照经济适用住房开发企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算(利息支出计算基数不得超过本款所列前四目成本之和,其中,多层住房计息时间不得超过18个月,高层住房建筑高度50米以下的计息时间不得超过24个月,建筑高度50米以上的,计息时间不得超过36个月);
  7.行政事业性收费按照国家有关规定计收。
  (二)税金。
  依照国家规定的税目和税率计算。
  (三)利润按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。
  第七条下列费用不得计入经济适用住房价格:
  (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;
  (二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;
  (三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;
  (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
  (五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
  第八条经济适用住房开发企业申报经济适用住房销售基准价格时,应提供下列资料:
  (一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;
  (二)经济适用住房建设项目的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;
  (三)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件;
  (四)价格主管部门规定的其他应提供的材料。
  第九条价格主管部门在接到经济适用住房开发企业的定价申请后,应会同经济适用住房主管部门按照有关规定审核成本费用,核定销售基准价格。申报手续、资料齐全的,应在接到定价申请后30个工作日内作出制定或调整价格的决定。
  第十条 经济适用住房销售基准价格以小区为单位审批,分期建设的按期审批。经审批的销售基准价格为同一期工程开发住房的销售基准价格。
  第十一条 经济适用住房开发经营企业出售经济适用住房时,可按价格主管部门批准的销售基准价格上浮3%,确定具体销售价格。楼层、朝向差价按整单元增减的代数和为零的原则自行确定,但平均销售价格不得高于按价格主管部门批准的销售基准价格上浮3%计算的价格(计算公式:平均销售价格=销售基准价格×〔1+3%〕)。各楼层具体销售价格按本办法第五条规定的审批权限报价格主管部门备案。
  第十二条 经济适用住房开发企业销售经济适用住房,除政府规定的代收费用外,不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品,也不得在经济适用住房交付使用时委托物业管理企业加收房价以外的任何费用。凡未按规定报批经济适用住房销售基准价格的,经济适用住房主管部门不予核发销售(预售)许可证。
  第十三条 经济适用住房销售实行明码标价制度。经济适用住房开发企业应在销售场所公布价格主管部门批准的销售基准价格、批准文件及政府对该小区实际落实的优惠政策、每平方米实际减免的各种税费和本办法第六条规定的内容,并公布每套住房的座落位置、结构、建筑面积、朝向、楼层、售价等。按照政府规定,在经济适用住房销售价格外收取的代收费用及其批准文件也应当依法公示。
  第十四条 建立经济适用住房开发企业缴费登记卡制度。凡涉及经济适用住房开发企业的建设项目收费,收费部门和单位必须按规定在企业缴费登记卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容,并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的,经济适用住房开发企业有权拒缴,并向价格主管部门举报。
  第十五条 价格主管部门应加强对经济适用住房价格的监督检查。经济适用住房开发企业违反价格法律、法规规定的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
  第十六条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系、价格管理等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
  单位集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润。
  第十七条本办法自2012年8月1日起施行,有效期至2017年7月31日。原《潍坊市经济适用住房价格管理暂行办法》(潍政办发〔2008〕13号)同时废止。



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论建立独立董事的法律制度


独立董事,顾名思义是具有独立地位和独立立场的董事。建立独立董事的法律制度是完善现代公司制度的重要内容,也是21世纪我国公司特别是上市公司发展的潮流。今年,沪、深两地上市公司的股东大会年会上,就有"新黄浦"、"上海建工"等推出独立董事。有的称为"社会董事",有的称作"独立非执行董事"。本文拟对建立独立董事制度作一初浅的探讨。
"独立董事"在我国《公司法》中并无专门的规定。目前,有关独立董事的规定散见于中国证券监督管理委员会和国家经济贸易委员会等发布的规范性文件中。
如,1997年12月16日中国证券监督管理委员会发布的《上市公司章程指引》中规定,公司根据需要,可以设立独立董事。独立董事不得由下列人员担任:(1)公司股东或股东单位的任职人员;(2)公司的内部人员(如公司的经理或公司雇员);(3)与公司关联人或公司管理层有利益关系的人员。
又如,1999年3月29日国家经贸委和中国证监会发布的《关于进一步促进境外上市公司规范运作和深化改革的意见》中明确:董事会换届时,外部董事应占董事会人数1/2以上,并应有2名以上的独立董事(独立于公司股东且不在公司内部任职的董事)。该意见还规定,独立董事所发表的意见,应在董事会决议中列明。公司的关联交易必须由独立董事签字后方能生效。2名以上的独立董事可提议召开临时董事会。独立董事可直接向股东大会、中国证监会和其他有关部门报告。
再如1999年11月3日中共上海市委组织部发布的《关于加强和改进本市国有控股上市公司高级管理人员管理的若干意见》中提出,本市国有控股上市公司力争有2个以上的非股东体外董事。笔者理解,"非股东体外董事"可以视为"独立董事"。
从保障股东利益着眼,从实现公司决策的科学化和法制化着手,建立独立董事的法律制度十分必要。从国外成熟的公司运作实践来看,都有独立董事的制度。笔者认为,建立独立董事的法律制度可以在修改《公司法》时对独立董事的任职条件、权利和义务等作出明文规定。笔者认为,应当至少明确以下几方面内容:
独立董事的主体资格,应当与有限责任公司和股份有限公司的董事资格一致。现行《公司法》第五十七条列明的不得担任公司董事的人士不能担任独立董事。公司股东或股东单位的任职人员、公司的经理或公司雇员以及与公司关联人或与公司管理层有利益关系的人员不能担任独立董事。国家公务员不得兼任独立董事。
独立董事的权利和义务:独立董事应当享有一般董事以外的某些"特权",如不论其是否同意董事会全体董事过半数以上的意见,他(她)所发表的意见应在董事会决议中书面列明。公司的关系交易在提交董事会书面表决投票时,独立董事应当享有否决权,即必须由独立董事签字后方能生效。又如,2名以上的独立董事应当赋予提议权,即可提议召开临时董事会。独立董事可直接向股东大会、中国证监会和其他有关部门报告,必要时,可以在报刊上发表其独立意见。独立董事的义务应当与一般董事相同,不应当有"豁免权"。独立董事应当遵守公司章程,维护公司利益。不得利用在公司中的地位和职权为自己谋取私利;不得利用职权收受贿赂或其他非法收入;不得侵占公司财产;不得挪用公司资金或将公司资金借贷给他人;不得将公司资产以其个人名义或其他个人名义开立帐户存储;不得以公司资产为本公司的股本或其他个人债务提供担保;不得自营或为他人经营与其所任职公司同类的营业或从事损害本公司利益的活动;非经股东大会同意,不得同本公司订立合同或进行交易;不得泄露公司秘密。
关于律师是否可以担任独立董事的问题,回答应是肯定的。律师不是国家公务员,律师是具有专门知识的专业人士,只要不具有不能担任董事的问题,就能担任独立董事。至于担任公司法律顾问的律师是否可以兼任独立董事的问题,笔者以为,从避免利益冲突和维护股东权益和保证独立立场的需要,已经担任公司法律顾问的律师一般不宜担任公司独立董事。


  当前,我国的劳动关系普遍存在一定的紧张和困难,劳动争议发生的比例很高。众所周知,市场经济是法制经济,随着时代的进步,市场经济主体越来越依靠法律来维护自身合法权益。然而,在市场经济发展的今天,中国人不喜欢诉讼的传统并没有从根本上改变。当发生劳动争议的时候,劳动者往往首先选择协商和调解的方式来处理劳动争议,这既减轻了法院的负担,又加速劳动争议的处理,收到一举两得的效果。但是,我国的劳动争议的协商和调解制度却存在一定的问题:一方面是,大部分劳动职工希望通过协商和调解的方式来解决劳动争议,另一方面是,劳动争议协商和调解制度设定存在问题,使得这些制度难以发挥作用,因此,完善劳动争议协商和调解制度是解决目前数量庞大的劳动争议案件的必由之路。

  一、当前劳动争议协商与调解制度存在的问题

  (一)劳动者维权意识差,劳动争议处理知识缺乏。在发生劳动争议后,劳动者对于一般的权益受到侵害往往报以忍受,比较大的利益损失才立刻通过法律规定的程序来解决,更有部分劳动者开始对于劳动争议处理制度丧失信任。广大职工,对于《劳动争议调解仲裁法》知晓程度较低,许多人不知道我国的劳动争议处理机制。很难想象,一个对于劳动争议处理机制不了解或者基本不了解的人在权利受到亲还是会依然决然拿起法律的武器去维护自己的权利。劳动者对于劳动争议处理法律的了解程度很不理想,这在很大程度上影响了设立劳动争议处理制度的目的,更重要的是它影响到了设立劳动者实体权利的实现,与设立这一制度的目的背道而驰。

  (二)协商制度不健全导致程序弱化。大部分劳动争议没有通过协商而是通过仲裁法来解决,表明协商制度是存在缺陷的,协商制度是最佳的劳动争议处理方式,现在却又很多人不愿意与用人单位协商解决。这就存在一个矛盾,一方面是职工希望通过协商解决问题的强烈愿望,另一方面则是该制度不能满足职工需求的无奈。

  (三)企业劳动争议调解组织的作用发挥有限。大部分劳动者在与用人单位发生劳动纠纷后期望通过企业劳动争议调解委员会解决争议,在单位内部解决纠纷,既方便又不伤和气,对调解组织的期望很高。但现实中设立劳动争议调解委员会的企业较少,不到企业总数的三分之一,并不能满足职工维权的要求。且由于企业劳动争议调解委员会未能妥善地处理争议,职工发生争议之后,就不再愿意选择企业劳动争议调解委员会解决纠纷。

  二、完善劳动争议协商和调解制度的建议

  (一)加强劳动争议处理法律的宣传和教育力度。

  现有的法律尽管很不完善,只要广大的劳动者知道这个法律,至少,他就有可能拿起法律的武器去维护自己的权利,否则,就只能选择以忍让来息事宁人,从而在更大的程度上去损害更多的劳动者的权利。因此,劳动争议相关法律的宣传和教育是完善劳动争议处理机制工作的基础。尤其,对于低学历人员、失业人员、农村进城务工人员本来就是社会弱势群体,并在社会中占大多数,他们对于劳动争议处理制度的了解在很大程度上会影响到劳动争议处理制度运行的正常与否,因此,加强对于这一部分人宣传和教育,对于促进劳动争议处理制度的完善有非常重要的意义。

  (二)健全劳动争议的协商制度。

  在劳动争议处理的四项程序中,协商制度是最不完善的一个制度,这不仅是因为从法律层面看,该制度与其他三项制度相比较是条款最少,内容最少的制度,还表现在没有具体到有关协调主体、协商的内容、协商的步骤和程序、协商协议效率的规定,导致在司法实践中无论是用人单位还是工会以及职工,大多数情况下都没有将其纳入争议处理程序的考虑之中,从而是个别劳动合同的协商难以进行。

  (三)建立劳动行政部门主导的劳动争议调解机构。

  劳动者虽然企业劳动争议调解委员会、设立在基层的人民调解组织、在乡镇、街道设立的具有劳动争议调解职能的组织都抱有很高的期望,但是在具体的劳动争议发生后,却又不愿意选择这三个机构作为处理劳动争议的调解机构,表明这个制度实行的并不理想,远没有起到将大部分的争议消灭在协商和调解阶段的目的。笔者建议,应当把调解机构放在劳动行政主管部门,代表政府行使劳动关系的职能,同时吸收工会和用人单位的代表参加。这样可以发挥政府的作用,而且还比较符合中国讲究协商和调解的传统文化。

  (四)修改企业劳动争议调解委员会的规定。

  严格意义上讲,企业劳动争议调解委员会名不副实,因为整个处理过程并没有第三方参与,自始自终都是两方,而第三方的存在才是调解制度的基本特征。因为工会是职工的法定代表,企业委派的人是用人单位的代表,但无论是工会的代表,还是企业的代表,他们本身与需要处理的劳动争议都有着直接的利害关系,根据正当程序的原则要求,争议的处理与争议事项不应当有利害关系,因此,在实际上,企业劳动争议调解委员会应当称之为“企业劳动争议协商委员会”。因此《劳动争议调解仲裁法》关于企业劳动争议调解委员会的规定应当作出修改。

  (五)修改《劳动争议调解仲裁法》。

  虽然《劳动争议调解仲裁法》实施不久,但是该法的缺陷显而易见,最重要的两个问题是,其一,没有将劳动监察、协商、调解、仲裁和诉讼纳入一部法律当中,加以全盘考虑;其二,没有突出协商和调解在整个争议处理中的中心地位和作用,相反,却在仲裁部分大做文章。因此,应当尽快把修改该法提上日程。

  (作者单位:陕西省镇巴县人民法院)