虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 17:59:02   浏览:9899   来源:法律资料网
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虚拟产权式商铺,是指开发商将大型商业项目,分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售,投资者拥有商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用,投资者取得收益的房地产开发模式。近年来,由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述,造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为,商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额,各买受人之间是按份共有关系,而不是独立产权的建筑物区分所有关系,商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。

首先,由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址,不是物理形态的空间分割模式,商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割,每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额,而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”,商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次,从合同签订的目的来看,商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营,同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买,将不可能销售下去,即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时,商铺份额的价值相同,其并不按照实际商铺的位置区别价格,所以其并不关心铺位的具体位置。因此,从合同签订的目的上,也反映出商铺物权独立价值“弱化”,更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外,但凡采用商铺销售模式的商城,都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定,合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理,而投资人不能私自经营,也不得私自委托别人经营,故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求,房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”,并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构,而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束,否认权利人对商铺的支配性,同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

综上所述,将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。


(作者单位:河南省义马市人民法院)
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中华人民共和国政府和保加利亚人民共和国政府关于一九八七年交换货物和付款议定书

中国政府 保加利亚政府


中华人民共和国政府和保加利亚人民共和国政府关于一九八七年交换货物和付款议定书


(签订日期1986年10月18日 生效日期1987年1月1日)
  中华人民共和国政府和保加利亚人民共和国政府,为发展两国间的贸易关系,互相协助两国的经济建设,以加强两国间的友好合作,现缔结本议定书,条文如下:

  第一条 中华人民共和国和保加利亚人民共和国间的货物交换都应按照本议定书所附的中华人民共和国一九八七年向保加利亚人民共和国出口货物总表和保加利亚人民共和国一九八七年向中华人民共和国出口货物总表办理。
  上述两个货物总表为本议定书的组成部分。双方应保证完成上述货物总表所列货物的供给。

  第二条 本议定书第一条所规定的货物交换和同货物交换有关的各种事项,都应根据中、保两国对外贸易机构一九五七年一月二十八日签订的并且经过一九六二年三月三十日修改的交货共同条件议定书和一九八七年的合同办理。
  上述合同应在本议定书签字后三个月内签订。

  第三条 本议定书第一条所规定的货物总表,经双方同意,可以变更。双方并同意,本议定书货物总表未列入的商品,也可以根据需要和可能相互交换。

  第四条 依照本议定书所供应的货物价格以瑞士法郎计价。
  根据本议定书所供应的商品,以国际市场价格为基础,按照平等互利原则,由两国对外贸易机构协商确定。

  第五条 依照本议定书所供应货物的价款、垫付运费、保险费、劳务费和双方同意的其他费用的支付和清算,在中国方面由中国银行、在保加利亚方面由保加利亚对外贸易银行,以记帐结汇办法办理。为此目的,双方银行应相互开立计息无费瑞士法郎账户,称为“一九八七年清算账户”。该账户差额超过六百万瑞士法郎时,其超出部分,债务方按年利百分之二支付利息,利息于一九八七年十二月三十一日一次计算后记入“一九八七年清算账户”。
  任何一方银行在接到付款通知后,不论对方银行账户内有无存款,应立即照付。关于付款的具体办法,按照两国对外贸易机构的交货共同条件办理。交货共同条件议定书中未规定的详细手续,在中国银行和保加利亚对外贸易银行间的清算协定内规定。
  本议定书有效期满后,上述双方银行对于未履行本议定书在其有效期内所订合同的付款,仍应继续办理。

  第六条 本议定书所规定的货物交换和付款的最后结算日期,为一九八七年十二月三十一日。双方银行至迟须在一九八八年二月底以前将最后结算差额核对一致,并自动转入一九八八年清算账户,在该年度进出口贸易额内予以平衡。

  第七条 根据本议定书签订的合同,至一九八八年三月一日失效。合同失效前的货款,自一九八八年一月一日起自动转入一九八八年账户。未履行的合同,如经双方对外贸易机构同意,可以继续交货,作为一九八八年的订货处理。

  第八条 本议定书有效期限自一九八七年一月一日起至一九八七年十二月三十一日终止。
  本议定书于一九八六年十月十八日在北京签订,共两份,每份都用中、保两种文字写成,两种文本具有同等效力。
  注:出口货物总表略。

  中华人民共和国政府         保加利亚人民共和国政府
   全 权 代 表             全权代表
     吕学俭               彼林斯基
    (签字)               (签字)

安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省煤矿安全供用电监督管理暂行规定的通知

安徽省人民政府办公厅


安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省煤矿安全供用电监督管理暂行规定的通知

皖政办〔2010〕36号


各市、县人民政府,省政府各部门、各直属机构:

经省政府同意,现将《安徽省煤矿安全供用电监督管理暂行规定》印发给你们,请认真贯彻执行。







安徽省人民政府办公厅

二○一○年六月六日





安徽省煤矿安全供用电监督管理暂行规定



第一章 总 则

第一条 为贯彻落实“安全第一,预防为主,综合治理”的安全生产方针,加强煤矿安全供用电监督管理,规范煤矿供用电工作,保障煤矿供用电安全,根据《安全生产法》、《电力法》、《矿山安全法》、《生产安全事故报告和调查处理条例》、《电力供应与使用条例》、《煤矿安全规程》、《煤炭工业矿井设计规范》、《安徽省电力设施和电能保护条例》等法律法规和规定,结合我省实际,制定本暂行规定。

第二章 安全生产要求

第二条 煤矿应实现独立双电源供电,两路电源应来自两个不同的电网变电站,当任一路电源发生故障停止供电时,另一路电源应能负担矿井全部负荷。正常情况下,一路电源运行,另一路电源须带电备用,以保证煤矿供电的连续性和可靠性。新建高瓦斯和煤与瓦斯突出矿井在设计上必须满足独立双电源线路的供电要求;已投产的高瓦斯和煤与瓦斯突出矿井必须保证供电电源的可靠性,并适时进行供电线路改造,实现独立双电源供电。

供电企业在电网规划、设计、建设和改造上,应为煤矿安全生产提供布局合理、数量充足、安全可靠的电源点。担负煤矿供电的电网变电站应实现独立双电源、双母线、双变压器供电,保证供电的连续性和可靠性。

第三条 煤矿企业应加快自备应急电源建设。自备应急电源容量应达到保安负荷(提升人员、通风和排水所需负荷)的120%以上。大型煤矿企业和年产30万吨及以上矿井要把所属综合利用电厂作为矿井首选自备应急电源,加快建设进度;并根据矿井实际情况制定应急方案和安全技术措施,以保证发生供电故障时能及时安全撤出井下工作人员。年产30万吨以下小煤矿须配备柴油发电机组作为应急电源,柴油发电机组功率(容量)要满足保安负荷要求;要加强对发电机组的日常维护和保养,保证发电机组在矿井发生供电故障时能够及时启动投入运行。

供电企业应对煤矿企业自备应急电源建设给予支持,并制定具有可操作性的实施办法。

政府相关部门应对煤矿企业自备应急电源建设项目的立项、环评等予以支持。

第四条 对电源点取自不同地区调度的变电站的矿井供电安全,上级供电企业负有监督、检查、协调和服务的责任,确保供电运行调度方式的安全、可靠、及时。

第五条 供电企业应根据煤矿安全生产的特殊需要,制定相应的规定,对断电后恢复送电的时限和试送电等恢复送电措施作出明确、具体的要求。在电网线路发生故障影响煤矿安全用电时,供电企业要立即采取有效措施,迅速恢复向煤矿用户送电,同时要立即通知煤矿用户采取相应的措施,防止造成矿井灾害。

第六条 煤矿企业应根据实际需要,确定需要供电企业提供的相关数据信息;供电企业应及时提供。供用电双方共同确保继电保护定值配合合理。

第七条 供用电双方要加强对煤矿供配电设施的运行监控。供电企业要在向煤矿供电的变电站安排专人值守。

第八条 煤矿和供电企业要在政府有关部门的统一协调下,共同制定有针对性的事故或故障应急预案,并在每年4月底前进行联合演练,保障煤矿供电安全。

第三章 职责和义务

第九条 煤矿企业要按照《煤矿安全规程》的要求,完善用电管理制度,按照国家相关技术规范和标准对自身供电系统的电气设备严格进行检查、维修、试验和整定,主动与供电企业建立快速联系的信息平台,定期与供电企业交流情况、解决问题。积极配合煤矿安全监管部门、煤矿安全监察机构和供电企业开展各项安全检查,对查出的问题和安全隐患及时进行整改。煤矿自有供配电设施的运行监控人员和维修人员必须具备相应的资质和事故状态下的应急处理能力。

煤矿企业要根据实际情况制定相应的供用电安全措施,将其列入矿井灾害预防计划和事故应急预案,并认真贯彻落实,超前防范因停电可能导致的各类事故。要加大隐患排查和治理力度,积极做好供电设施设备更新换代工作,不断提高职工素质,完善用电制度,同时积极配合供电企业开展工作,确保用电安全可靠。

第十条 供电企业要加强内部管理,提高服务意识和服务质量,并根据煤矿安全生产的特殊要求制定相应的管理规定,在电网建设、规划、技术和服务等方面为煤矿安全供用电提供保障条件。

供电企业要严格履行电力电网检查职责,定期开展电力电网及电力设施检查和隐患排查,对发现的问题和安全隐患要及时整改,并将影响煤矿安全用电的隐患及整改情况及时通报煤矿用户。

供电企业要将检查中发现的煤矿自有供配电设施存在的问题和隐患及时通知煤矿用户,督促和帮助煤矿用户及时进行整改,并通报政府相关部门、煤矿安全监察机构。

第十一条 供用电双方应加强信息交流和沟通,建立快速联系的信息交流平台,确定相对固定的联系人和联系方式,及时通报、协调解决供用电方面存在的问题。

第四章 监督和管理

第十二条 为加强对煤矿供用电安全工作的监督检查和沟通协调,成立由省经济和信息化委牵头,省安全监管、公安、监察、电力行政主管、煤矿安全监管、煤矿安全监察等部门为成员单位的省煤矿供用电联合执法检查联席会议。各产煤市要成立相应的协调机构。

第十三条 省煤矿供用电联合执法检查联席会议每半年召开1次会议,各产煤市联席会议每季度召开1次会议,通报煤矿安全供用电基本情况,研究分析存在的问题,制定整改措施并督促落实。特殊情况,随时召开联席会议或以其他形式及时通报相关信息,协调解决相关问题。

第十四条 省煤矿供用电联合执法检查联席会议每年组织开展1次联合执法检查,各产煤市联席会议每半年开展1次联合执法检查,重点查处煤矿供用电走廊障碍物、矿井双电源线路、大型煤矿应急自备电源等方面存在的各类重大隐患和问题,并及时将查处情况向有关地区、有关部门和供用电企业通报,督促其按照职责分工整改落实。

第十五条 市、县人民政府要加强对向煤矿供电的电力设施保护工作的领导,及时协调、解决本行政区域内向煤矿供电的电力设施保护工作中的重大问题,组织做好电力设施保护尤其是供电走廊的清障工作。

市、县人民政府电力行政主管部门负责本行政区域内向煤矿供电的电力设施的监督管理工作。公安部门负责本行政区域内向煤矿供电的电力设施保护的治安管理工作,打击偷盗电力设施等违法犯罪行为。规划、工商、质监、水利、国土资源、安全监管等部门按照各自职责,做好向煤矿供电的电力设施保护的有关工作。

第十六条 煤矿安全监管部门、煤矿安全监察机构依法对煤矿企业进行安全监管、监察,将煤矿安全供用电管理纳入监管、监察的重要内容,对监管、监察中发现的问题和隐患,按照国家有关法律法规责令煤矿企业进行整改,并将有关情况及时通报同级电力行政主管部门和供电企业。

第十七条 各级人民政府应支持和鼓励国有重点煤矿进行自备应急电源相关政策和技术的可行性研究。

第十八条 电力建设项目使用土地,应当依照有关法律、行政法规的规定办理;依法征收土地的,应当依法支付土地补偿费和安置补偿费,做好迁移居民的安置工作。市、县人民政府对电力事业依法使用土地和迁移居民,应当予以支持和协助。

第十九条 市、县人民政府规划审批部门应对煤矿供电线路和自备电源建设用地规划审批给予支持,简化相关程序。

第二十条 为满足煤矿安全生产特殊需要,对电力法律法规与煤矿安全法律法规规定的煤矿企业安全供电标准不一致的问题,煤炭行政主管部门和电力行政主管部门要联合组织专家进行论证,并组织煤矿企业和供电企业开展技术研讨,协调解决影响煤矿安全供电问题。

第二十一条 各产煤市人民政府要督促煤矿企业和供电企业共同制定事故应急预案,并定期进行联合演练,提高应急处理能力。

第二十二条 对小煤矿转供电的非供电企业所属的开关站,市、县人民政府应明确监管部门,对其设施、设备及安全运行状况进行监管。

第二十三条 各市、县人民政府应建立监督举报制度,及时查处和打击破坏电力设施的违法犯罪行为。

第五章 法律责任

第二十四条 新建高瓦斯和煤与瓦斯突出矿井供电设计不能满足本暂行规定第二条规定的,项目核准(含安全核准)或备案部门不予项目核准或备案,煤矿安全监察机构对其初步设计《安全专篇》不予审批。

第二十五条 年产30万吨以下的小煤矿未按本暂行规定第三条规定配备自备应急电源的,煤矿安全监管部门和煤矿安全监察机构要责令其限期整改,逾期达不到要求的,责令其停产整顿。

第二十六条 供电企业违反本暂行规定第七条规定,未在向煤矿供电的变电站安排专人值守,以及违反本暂行规定第十条规定,造成煤矿发生安全事故的,按照《生产安全事故报告和调查处理条例》(国务院第493号令)等规定追究责任。

第二十七条 煤矿企业违反本暂行规定第九条规定,未按照国家相关技术规范和标准对自身供电系统的电气设备严格进行维修、检查、试验和整定的,根据《矿山安全法实施条例》第五十四条规定,责令其立即改正,可以处2万元以下罚款。违反本暂行规定第九条规定发生事故的,按照《生产安全事故报告和调查处理条例》(国务院第493号令)等规定追究责任。

第二十八条 煤矿和供电企业未按本暂行规定第八条规定共同制定事故或故障应急预案并定期进行联合演练的,根据《安全生产法》第八十五条第(二)项规定,限期改正;逾期未改正的,责令停产整顿不少于3日,并处2万元以上5万元以下罚款。

第二十九条 盗窃电力设施或者以其他方法破坏电力设施,危害公共安全的,依照《刑法》第一百零九条或第一百一十条规定追究刑事责任。

第三十条 本暂行规定涉及到的人民政府相关管理部门和其他有关部门有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反规定的条件、程序实施核准或备案和审批的;

(二)发现煤矿或供电企业有违反本暂行规定行为,不依法查处的;

(三)对发现的危害电力设施行为,不依法查处的;

(四)国家工作人员和供电企业用电检查人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,或从电力设施监督管理工作中谋取非法利益的;

(五)违反监督管理职责的其他行为。

第六章 附 则

第三十一条 煤矿和供电企业要根据本暂行规定制定具体的实施细则,并落实到位。

第三十二条 本暂行规定由省电力行政主管部门、省煤矿安全监管部门和省级煤矿安全监察机构负责解释。

第三十三条 本暂行规定自发布之日起施行。