二手房买卖合同纠纷办案小结/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 19:47:28   浏览:8204   来源:法律资料网
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二手房买卖合同纠纷办案小结

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1.委托合同签订不规范
一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2.逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。
在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样,房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是房屋中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。
在此,笔者建议,房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。


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中华人民共和国政府和南非共和国政府关于动物检疫及动物卫生的合作协定

中国政府 南非共和国政府


中华人民共和国政府和南非共和国政府关于动物检疫及动物卫生的合作协定


  中华人民共和国政府和南非共和国政府(以下简称“缔约双方”)为防止动物传染病和寄生虫病传入、传出国境,保护各自国内农、牧、渔业生产安全和人体健康,加强两国在动物检疫及动物卫生领域的合作,经过友好协商,达成协议如下:
                第一条

  缔约双方愿意合作并采取措施,防止因动物、动物遗传材料、动物产品、动物饲料及其它检疫物和可能携带病原的货物、物品及运输工具、包装物、装载容器等入境、出境和过境将动物疾病从缔约一方领土传到缔约另一方领土。

                第二条

  缔约双方将分别由两国各自授权机关协商和签署有关动物、动物遗传材料、动物产品、动物饲料及其它检疫物和可能携带病原的货物、物品入境、出境、过境的检疫和卫生要求议定书,并确认和交换有关动物检疫和兽医卫生证书样本。
  缔约双方将依照世界动物卫生组织(OIE)《国际动物卫生法典》和《食品法典》的最低准则制定进出口检疫和卫生要求。
  缔约双方签署的有关议定书将作为本协定的附件,成为本协定不可分割的一部分。

                第三条

  从缔约一方领土向缔约另一方领土出口的动物、动物遗传材料、动物产品、动物饲料及其他检疫物和可能携带病原的货物、物品必须符合缔约双方签署的有关检疫和卫生要求议定书,并附有由出口一方官方兽医签发的动物检疫证书或兽医卫生证书正本。

                第四条

  为加强在动物检疫及动物卫生领域的行政管理、科学技术和信息方面的合作,缔约双方:
  (一)及时互相通报在其境内发生世界动物卫生组织(OIE)规定的非本地流行的A类动物疾病名称、发病动物种类、数量、发病地点、诊断及采取控制疾病措施等详细情况;
  (二)交换官方动物疫情月报,通报OIE规定的A类和B类动物传染病和寄生虫病的发生情况;
  (三)相互通报为防止在邻国发生的OIE规定的A类动物传染病的传入而采取的防制措施;
  (四)开展国家动物检疫或兽医行政管理部门之间的合作,交流动物检疫及动物卫生管理经验;
  (五)采取举办研讨会等形式,开展动物检疫技术及兽医学术交流;
  (六)交换动物检疫及兽医法律、法规信息及兽医学杂志、有关出版物。

                第五条

  双方执行本协定的机构分别是:
  中方:
  中华人民共和国农业部
  中华人民共和国国家出入境检验检疫局
  南非方:
  南非共和国农业部

                第六条

  实施本协定所涉及的费用,按下述途径解决:
  (一)两国动物检疫或兽医行政管理部门之间就实施本协定或交流动物检疫及动物卫生管理经验进行的互访,由派出一方负担国际旅费、食宿和当地交通等费用。
  (二)缔约方邀请缔约另一方的专家或科研人员参加研讨会及其它科学会议,原则上由派出一方负担国际旅费,接待方负担在其国内的食宿、交通费用。
  上述费用也可由双方协商解决。
  (三)交换信息、杂志、出版物的费用由寄出国承担。

                第七条

  (一)缔约双方在解释和实施本协定时出现的争议将由缔约双方负责本协定的执行机关直接协商解决。
  (二)如按本条第一款协商未达成谅解可由缔约双方成立的混合委员会讨论解决。混合委员会由缔约双方各三名代表组成。混合委员会在接到缔约任何一方的要求后三十天内召开会议,并轮流由双方代表团的一名成员主持会议。
  (三)混合委员会仍难以解决的问题可通过外交途径协商解决。

                第八条

  本协定不影响缔约双方与其他国家签署的动物检疫及动物卫生领域的国际条约中规定的权利和义务。

                第九条

  修订本协定需经双方同意并通过外交途径相互照会确认。

                第十条

  本协定将自缔约双方完成各自法律程序,并相互通知六十天后生效。本协定有效期五年。如缔约任何一方在期满前至少六个月未以书面形式提出终止协定,本协定将自动延长五年,并依此法顺延。
  本协定于二000年四月二十五日在比勒陀利亚签订,一式两份,每份用中文和英文写成,两种文本同等作准。

    中华人民共和国政府        南非共和国政府
      代   表           代   表
       陈耀帮             祖马

深圳市预防和处置群体性事件实施办法

中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅


中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅关于印发《深圳市预防和处置群体性事件实施办法》的通知


深办〔2005〕51号

  《深圳市预防和处置群体性事件实施办法》(以下简称《实施办法》)已经市委、市政府同意,现予印发,请认真贯彻执行。
  积极预防和妥善处置由人民内部矛盾引发的群体性事件是维护社会稳定,努力建设国际化城市、创建和谐深圳效益深圳的一项重要工作。《实施办法》的颁发实施对各责任单位认真负责、规范有序地做好预防和处置群体性事件工作具有重要的促进作用。各区、各部门、各单位要高度重视,加强领导,各负其责,密切协作,按照中央、省、市的有关部署和要求,做好这项工作,千方百计维护社会稳定。
  市处理突发群体性事件工作小组要加强对《实施办法》执行工作的指导和督促,各区、各部门、各单位在贯彻执行过程中遇到的重要情况和问题,要及时上报市处理信访突出问题及群体性事件联席会议研究解决。



深圳市预防和处置群体性事件实施办法

  为了积极预防和妥善处置由人民内部矛盾引发的群体性事件,规范处置行为,提高处置能力,维护人民群众根本利益和社会稳定大局,根据国家有关法律法规、政策规定和《深圳市人民政府突发公共事件总体应急预案》(以下简称《总体预案》)等规范性文件,制定本办法。
  一、指导思想和工作原则
  (一)预防和处置由人民内部矛盾引发的群体性事件,要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,遵循“预防为主”的方针,坚持“属地管理、分级负责和谁主管、谁负责”的原则,坚持“依法办事、按政策办事”的原则,坚持“教育疏导、防止矛盾激化和扩大”的原则,坚持“慎用警力、慎用强制措施、慎用警械和武器”的原则,对群体性事件及其苗头要及时、果断采取措施,坚决制止违法行为,尽快平息事态。力争做到发现得早、化解得了、控制得住、处置得好,切实把问题解决在萌芽状态、解决在基层、解决在内部,努力维护改革发展稳定的大局。
  二、范围和级别
  (二)本办法适用于由人民内部矛盾引发、群众认为自身权益受到侵害,通过非法聚集、围堵等方式,向有关机关或单位表达意愿、提出要求的群体性事件及其酝酿、形成过程中的串联、聚集等活动的预防和处置工作。
  (三)本办法中的群体性事件是指由人民内部矛盾引发的、众多人员参与的危害公共安全、扰乱社会秩序的事件。此类事件主要有以下几种表现形式:
  1.大规模人员违规集体上访;
  2.人数较多的非法聚会、游行、示威;
  3.非法集体罢工、罢课、罢市;
  4.聚众围堵、冲击、打砸抢烧党政机关、司法机关及其他重要单位;
  5.聚众堵塞公共交通枢纽、交通干线、破坏公共交通秩序或非法占据公共场所;
  6.聚众阻挠、妨碍国家、省、市重点建设工程施工;
  7.聚众围攻、挟持国家公务人员。
  8.其他由人民内部矛盾引发的危害公共安全、扰乱社会秩序的事件。
  (四)根据参与人数的多少,群体性事件分为以下四个级别:
  1.参与人数在5人以上、30人以下,为一般群体性事件;
  2.参与人数在30人以上(含30人)、300人以下,为较大群体性事件;
  3.参与人数在300人以上(含300人)、1000人以下,为重大群体性事件;
  4.参与人数在1000人以上(含1000人),为特别重大群体性事件。
  在实际工作中,评估群体性事件的级别,还应统筹考虑事件的发展演变趋势、性质、影响范围等因素。
  三、责任分工
  (五)按照“两级政府、三级管理、四级网络”的应急管理组织体系和“分类管理、分级响应,条块结合、以块为主,基层先行、逐级抬升”的突发事件处置模式,市、区两级政府和街道办、社区在预防和处置群体性事件工作中承担主要责任。
  1.市处理信访突出问题及群体性事件联席会议代表市委市政府履行下列职责:统一领导、部署全市处理信访突出问题及群体性事件工作;建立和完善全市处理信访突出问题及群体性事件工作机制;督促检查各区、各部门和单位处理信访突出问题及群体性事件各项措施的落实;会同市处置突发事件委员会,组织指挥重大和特别重大群体性事件的现场处置工作等。
  2.区处理信访突出问题及群体性事件联席会议代表区委区政府履行下列职责:统一领导、部署本区处理信访突出问题及群体性事件工作;建立和完善本区处理信访突出问题及群体性事件工作机制;督促检查本区各街道、各部门和单位处理信访突出问题及群体性事件各项措施的落实;会同区处置突发事件委员会,组织指挥一般和较大群体性事件的现场处置工作等。
  3.街道办和社区的职责是:组织排查、调解辖区内可能引发群体性事件的矛盾纠纷;搜集、上报群体性事件情报信息;组织调动辖区内的应急资源做好群体性事件的先期处置工作;宣传普及有关法律、法规、政策,引导群众以理性方式表达诉求,通过合法途径反映和解决问题。
  (六)各有关部门和单位在自身的职责范围内,分别负责各类群体性事件的预防和处置工作。
  1.应急指挥中心负责组织制定预防和处置各类群体性事件的工作预案,适时组织开展有针对性的专题演练,协助市(区)领导指挥处置各类群体性事件。
  2.维稳及综治部门负责组织开展矛盾纠纷排查、调处工作,及时掌握各类群体性事件的隐患和苗头,努力将矛盾化解在萌芽状态,协助市(区)领导处置各类群体性事件。
  3.公安部门主要负责维护群体性事件发生现场的治安、交通秩序,依法采取相应的强制措施,控制局势,平息事态;在相关部门或以其他方式劝离无效的情况下,根据现场指挥员的指示,强行带离或驱散围堵党政机关大门和交通要道的违法人员,切实维护机关正常的办公秩序和人民群众的生产生活秩序;收集群体性事件发生现场违法犯罪行为的证据,依法打击、处理违法犯罪的人员和插手群体性事件的敌对分子。
  4.劳动保障、规划、国有资产管理部门,分别牵头负责排查、调处劳动和社保、城市规划建设管理、国有企业改革三个领域内存在的矛盾纠纷,国土房产、发展改革、环保、交通、城管等业务主管部门负责做好相关协同配合工作。发生由此三类问题引发的群体性事件,事件主管部门的主要负责人要赴现场协助市(区)领导开展解释法律政策、化解矛盾纠纷等处置工作。
  5.纪委、政法委、金融办、人事部门,分别牵头负责排查、调处基层干部违法违纪、涉法涉诉、金融风险、军队转业复员干部和伤残退伍军人等四个方面的问题,司法机关和监察、金融、民政等部门和单位负责做好相关协同配合工作。发生由此四类问题引发的群体性事件,事件主管部门和单位的主要负责人要赴现场协助市(区)领导开展解释法律政策、化解矛盾纠纷等处置工作。
  6.信访、行政复议、监察部门以及检察、审判机关,负责依法受理人民群众的申诉、举报、检举、控告或者行政复议、行政诉讼的申请,依法办案和保护人民群众的合法权益,防止因不作为或乱作为而引发群体性事件。对有特殊困难的群体,应当无偿提供法律援助。
  7.教育、民族宗教以及其他部门和单位,都要负责排查、调处各自主管工作领域内的矛盾纠纷,防止因职责不履行、工作不到位而引发群体性事件。
  四、现场处置
  (七)发生群体性事件后,相关区、街道、社区或有关部门和单位,应在事情发生30分钟内,向上级机关、相关部门上报事件的主要情况,包括时间、地点、事由、经过、影响范围、动态趋势、已采取的处置措施、现场指挥员的联系方法等,并根据事态发展和处置情况及时续报动态信息。
  事态严重或情况特别紧急时,应立即上报,并可直接向市应急指挥中心报告。
  向党中央、国务院和广东省委、省政府报送群体性事件信息,由市委办公厅信息督查处负责。
  (八)群体性事件发生后,事发地街道办和有关单位负责人应第一时间赶到现场,组织辖区内力量开展处置工作。采取以下应急处置措施:
  1.划定警戒区域,采取必要的封锁、隔离、管制措施;
  2.紧急调配辖区应急资源开展应急处置工作;
  3.对现场实施动态监测,采取必要的安全防护措施;
  4.向上级机关报告事发现场的动态信息。
  (九)区应急指挥中心接到辖区发生群体性事件的报告后,应综合考虑各种因素,评估确定事件级别。如属一般、较大事件,应迅速向区有关领导报告。区有关领导应在30分钟内赶到现场,启动相应应急预案,组织指挥辖区力量进行处置;如属重大、特别重大事件,应迅速向市应急指挥中心报告并请求市委市政府牵头组织指挥处置工作。
  (十)市应急指挥中心接到重大、特别重大群体性事件报告后,应立即报告市有关领导,同时,通报相关部门和单位。市有关领导、相关部门和单位负责人应在30分钟内赶到现场,并成立现场指挥部。必要时,成立由市领导和有关部门负责人组成的总指挥部,在市应急指挥中心通过应急指挥信息平台指挥现场处置工作。总指挥部或现场指挥部根据应急处置的实际需要和《总体预案》,可启动若干应急工作组,分别负责落实综合协调、医疗救护、治安警戒、侦查破案、交通管制、应急通信、人员疏散、新闻报道、应急物资经费保障、生活保障等现场处置工作措施。
  (十一)在处置群体性事件现场,市、区党政领导及有关部门的负责同志要面对面地做群众的工作,认真听取群众的意见,准确判断群体性事件的性质和发展趋势,掌控局面,把握尺度,讲究策略和方法,相机采取措施,尽快平息事态。对群众提出的要求,符合法律法规和政策规定的,要当场表明解决问题的态度;无法当场明确表态解决的,要责成相关部门或单位限期研究解决;对确因决策失误或工作不力而侵害群众利益的,要如实向群众讲明情况,公开承认失误,尽快予以纠正;对群众提出的不合理要求,要讲清道理,耐心细致地做好说服教育工作。
  (十二)在处置群体性事件现场,公安部门(必要时会同武警部队)采取以下措施:
  1.协助主管部门通过广播等方式,宣传有关法律、法规和政策,解释有关问题,争取教育大多数群众,孤立少数为首分子。
  2.实施现场警戒、管制,加强重点单位、重要场所和要害部位的安全防范,维护治安秩序。
  3.必要时对现场可疑人员进行人身搜查,查验其证件,收缴其非法携带的武器、管制刀具、易燃易爆等危险物品和用于非法宣传、煽动的工具、标语、传单等物品。
  4.播发通告,责令违法聚集的人员在规定时间内离开现场。
  5.根据总指挥部或现场指挥部的决定,对下列人员依法采取驱散、拘留等相应的强制措施:超过规定时间仍滞留现场,围堵党政机关和交通要道的人员;进行打、砸、抢、烧或群体性械斗的人员;组织、煽动、串联、挑起群体性事件的为首骨干分子。
  6.依法使用录音、摄像等手段进行现场取证,为妥善处置和事后依法处理提供有效证据。
  (十三)群体性事件现场事态平息后,有关部门和单位对现场处置时向群众承诺解决的问题,必须尽快解决到位,不得搞虚假承诺或者久拖不决。要坚决避免违背承诺、失信于民,重新引发群体性事件的现象发生。
  (十四)对于群体性事件中的违反治安管理条例的人员,由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚;情节轻微不需要追究法律责任的,可令其具结悔过或予以批评教育;情节严重,构成犯罪的,依照刑法有关规定追究刑事责任。对党员和干部参与事件需追究党纪和政纪责任的,通报其单位或其上级主管部门进行处理。
  五、保障措施
  (十五)在处置群体性事件现场,交警部门应实施交通管制,分流过往车辆和行人,为处置工作提供交通保障。
  (十六)在处置群体性事件过程中,当需要对参与群体性事件的人员进行有组织疏散时,根据现场指挥部的要求,由交通部门牵头负责、交警部门配合,调度一定数量的公交客车提供交通保障。
  (十七)处置重大、特别重大群体性突发事件时,根据现场指挥部的要求,卫生急救部门要调集一定数量的救护车辆和医务人员,在指定地点待命,随时提供医疗救护保障。
  (十八)通信管理、信息产业部门和电信运营企业要做好重大、特别重大群体性事件处置现场的应急通信保障工作,确保现场通信畅通。
  (十九)市、区两级财政部门要为重大、特别重大群体性事件的处置工作提供应急资金保障。
  六、新闻报道
  (二十)群体性事件的新闻报道,要按照及时主动、准确把握、正确引导舆论、注重社会效果的指导思想,坚持有利于党和政府工作大局,有利于维护人民群众切身利益,有利于社会稳定和人心安定,有利于问题妥善解决的基本原则,充分发挥主要新闻媒体的主渠道作用,为妥善处置群体性事件营造良好的舆论环境。
  (二十一)群体性事件原则上不公开报道。对个别重大、特别重大群体性事件,为正确引导舆论导向,确需本市媒体公开报道的,现场指挥部可成立由市委宣传部(市政府新闻办)牵头、市应急指挥中心等部门组成的新闻报道工作领导小组,负责以下新闻报道工作:发布事件信息;安排和协调记者采访活动;严格审定刊登、播出的相关稿件;为新华社、中央电视台等中央主要新闻媒体有关群体性事件的采访活动提供支持和帮助。
  (二十二)群体性事件原则上不接受境外媒体记者现场采访。若决定对外报道个别群体性事件,市委宣传部(市政府新闻办)应统一对外宣传口径,防止境外媒体进行不实或歪曲的报道。对境外媒体关于我市群体性事件的歪曲性报道,应及时予以澄清和驳斥,以正视听。必要时,采取法律措施,维护我市政府形象和声誉。
  (二十三)宣传、文化部门和电信企业要切实加强对互联网和手机短信的管理,严禁通过互联网和手机短信传播可能激化社会矛盾、诱发不稳定因素的有害信息。公安、国安部门要加大对此类有害信息的查处力度,防止敌对分子或少数别有用心的人利用网络和现代通讯工具散布谣言、扰乱视听。
  七、其他
  (二十五)国家工作人员在预防和处置群体性事件中工作不力而造成重大损失或者恶劣影响的,由纪检、监察部门依照《中共广东省委办公厅关于印发〈预防和处置群体性事件责任追究暂行办法〉的通知》(粤办发〔2005〕9号)等有关规定追究责任。
  (二十六)本办法由市处理突发群体性事件工作小组负责解释。
  (二十七)本办法自印发之日起实施。